Είναι πολύ εύκολο να μισθώσετε ένα χώρο γραφείων μόνο για να διαπιστώσετε ότι δεν χρειάζεστε τόσο μεγάλο χώρο όσο κάνατε ή που χρειάζεστε τόσο πολύ περισσότερο χώρο που θα χρειαστεί να μετακομίσετε σε ένα νέο κτίριο. Όποια και αν είναι η αιτία, αν έχετε περισσότερο χώρο από ό, τι χρειάζεστε, μπορεί να είναι μια καλή επιχειρηματική απόφαση να ανακτήσετε μέρος του ενοικίου σας επιχειρώντας να υπομισθώσετε το χώρο γραφείων.
Γιατί υποβιβασμός χώρου σας;
Οι περισσότερες επιχειρήσεις εκμισθώνουν τους χώρους γραφείων τους σε διαρκείας ενός, δύο, πέντε ή δέκα ετών. Αυτές οι μισθώσεις τείνουν να περιλαμβάνουν μεγάλες χρεώσεις αν ο μισθωτής σπάσει αυτούς τους όρους και εγκαταλείψει πρόωρα το ακίνητο. Αν χρειαστεί να εκκενώσετε χώρο πριν λήξει η μίσθωση, μπορεί να είναι ωφέλιμη η υπεκμίσθωση του χώρου γραφείου σας αντί να σπάσετε τη μίσθωση και να πληρώσετε μια ποινή, ακόμη και αν υπομισθώσετε το ακίνητο για λιγότερο από ό, τι πληρώνετε και ακόμα καταλήγετε σε απώλεια.
Εναλλακτικά, εάν διαθέτετε χώρο που δεν χρειάζεστε ή δεν χρησιμοποιείτε, μπορείτε να κάνετε λίγο επιπλέον εισόδημα με υπεκμίσθωση της περιοχής αντί να την αφήσετε να σπαταληθεί. Ακόμα κι αν νομίζετε ότι μπορεί να χρειαστείτε το χώρο αργότερα, μια βραχυπρόθεσμη μίσθωση εμπορικού χώρου μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε να σπαταλάτε χρήματα σε αχρησιμοποίητο χώρο γραφείου έως ότου είστε σε θέση όπου χρειάζεστε τον πλήρη χώρο στο γραφείο σας.
Αποφασίζοντας εάν θα υποχωρήσει
Πρώτον, καθορίστε αν η ιδέα είναι ακόμη δυνατή. Ελέγξτε τη μίσθωση για να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να υπομισθώσετε ολόκληρη ή μέρος της ιδιοκτησίας σας. Ορισμένες μισθώσεις επιτρέπουν την υπομίσθωση, αλλά μόνο για ολόκληρη την ιδιοκτησία, όχι ένα τμήμα της. Εάν ενοικιάσετε ένα τμήμα του γραφείου σας, βεβαιωθείτε ότι η περιοχή που σκέφτεστε να υπομισθωθεί είναι κάτι που οι άνθρωποι θα ήθελαν να νοικιάσουν και αν είναι λογικά εφικτό να δοθούν εισόδους κτιρίων, χώροι στάθμευσης κλπ.
Συνειδητοποιήστε ότι θα είστε υπεύθυνοι για τις ζημίες, εάν ο υπευθύνων καταστρέψει το ακίνητο. Αν ο ενοικιαστής σας σταματήσει να πληρώνει ενοίκιο, εξακολουθείτε να είστε υπεύθυνος για το ενοίκιο. Εάν κάνετε υπομίσθωση, βεβαιωθείτε ότι έχετε χρεώσει μια προκαταβολή ζημιών ίση με το ενοίκιο ενός μηνός και εξετάστε το ενδεχόμενο να πάρετε εμπορική ασφάλεια υπομίσθωσης. Αυτά μπορούν τουλάχιστον να συμβάλουν στην αντιστάθμιση ορισμένων προβλημάτων που μπορεί να προκύψουν από την υπεκμίσθωση.
Βεβαιωθείτε ότι αξιολογείτε την ανάγκη της ιδιωτικής σας επιχείρησης. Εάν μισθώσετε γραφείο ανοιχτού σχεδίου και εργάζεστε στον ιατρικό τομέα, μάλλον δεν μπορείτε να ξεφύγετε από το υποθηκοφυλακείο, όπου οι ιδιωτικές ιατρικές πληροφορίες των πολιτών μπορούν να γίνουν αντιληπτές από εκείνους που βρίσκονται εκτός της εταιρείας. Το ίδιο ισχύει και αν βρίσκεστε στο νομικό πεδίο ή σε οποιαδήποτε άλλη βιομηχανία που χειρίζεται ευαίσθητες πληροφορίες.
Επίσης, σκεφτείτε πώς η κίνηση θα κοιτάξει τους υπαλλήλους και τους πελάτες. Η υπεκμίσθωση μπορεί να φανεί ότι έχετε οικονομικά προβλήματα. Δεν θέλετε να χάσετε εργαζόμενους που χρειάζονται σταθερή απασχόληση και μπορεί να αισθάνονται ότι απειλείται η δουλειά τους. Επίσης, δεν θα θέλετε να φοβάστε τους πελάτες που θέλουν να γνωρίζουν ότι η εταιρεία σας είναι σταθερή. Παρόλο που μπορεί να είστε σε θέση να επικοινωνήσετε αποτελεσματικά με τους υπαλλήλους σας, είναι πολύ πιο δύσκολο να εκφράσετε τους πελάτες σας.
Πώς να υποβιβαστείτε χώρος γραφείου
Εάν είστε βέβαιοι ότι είστε έτοιμοι να υποχωρήσετε, βεβαιωθείτε ότι έχετε παρακολουθήσει προσεκτικά τους ενοικιαστές. Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι μια εταιρεία όχι μόνο θα φροντίσει την ιδιοκτησία αλλά και θα πληρώσει εγκαίρως και αξιόπιστα. Θα θελήσετε επίσης να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να χειριστείτε τη διανομή ενός χώρου με την εταιρεία εάν εξακολουθείτε να καταλαμβάνετε μέρος του γραφείου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότερες μισθώσεις που επιτρέπουν την υπομίσθωση απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να εγκρίνει το υπερυψωμένο, και ίσως χρειαστεί να πληρώσετε για αυτή τη διαδικασία έγκρισης, έτσι θέλετε να βεβαιωθείτε ότι βρίσκετε έναν ενοικιαστή που ο ιδιοκτήτης σας θα εγκρίνει. Επίσης, ορισμένες μισθώσεις απαγορεύουν την υπομίσθωση σε εταιρείες που βρίσκονται ήδη στο κτίριο ή σε εταιρείες σε παρόμοιες βιομηχανίες όπως εκείνες που βρίσκονται ήδη στο κτίριο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε εξετάσει προσεκτικά όλες τις διατάξεις υπεργολαβίας στη μίσθωσή σας προτού διαφημίσετε την καταχώρισή σας, καθώς δεν θέλετε να χάνετε χρόνο διαπραγματεύσεων με έναν πιθανό υπεργολάβο που δεν μπορεί νόμιμα να μετακινηθεί στο κτίριό σας.
Η διαδικασία υπεκμισθώσεων μπορεί να διευκολυνθεί από την εργασία με έμπειρο κτηματομεσίτη, ο οποίος μπορεί να αναθεωρήσει όλες τις ρήτρες της υπάρχουσας μίσθωσης, να διαφημίσει την καταχώριση για εσάς και να διαλέξει τους πιθανούς ενοικιαστές για εσάς. Φυσικά, αυτή η υπηρεσία δεν έρχεται φτηνή, τόσο προσεκτικά ζυγίζουν την αξία αυτών των υπηρεσιών σε σχέση με ό, τι θα πληρώσετε ο μεσίτης ακινήτων, αν πιστεύετε ότι μπορείτε να χειριστείτε τη δουλειά μόνοι σας.
Μόλις επιλέξετε τον σωστό ενοικιαστή, θα χρειαστεί να συμφωνήσετε για τους όρους της μίσθωσης με τη νέα σας υπεραγορά. Αυτό θα πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομέρειες όπως κατάθεση ζημιών, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, κοινές ανέσεις, στάθμευση, branding, πιθανές ανακαινίσεις και το συνολικό περιβάλλον εργασίας γραφείου. Δημιουργήστε μια σύμβαση και ο δικηγόρος σας θα το δει πριν να έχει την άλλη εταιρική επιγραφή.
Περιορισμοί στη μίσθωση υποθηκών
Οι περισσότερες εταιρείες που επιθυμούν να υπομισθώσουν χώρο γραφείου αναμένουν να πληρώσουν μειωμένο ενοίκιο. Αυτό σημαίνει ότι πιθανότατα θα χρειαστεί να χρεώσετε λιγότερο από ό, τι πληρώνετε ανά τετραγωνικό πόδι, εκτός αν πληρώνετε πολύ λιγότερο από την αγοραία αξία. Επιπλέον, πολλές μισθώσεις απαγορεύουν σε όσους υπομισθώσουν το χώρο τους να αποκομίσουν κέρδος. Έτσι, γενικά, θα πρέπει να περιμένετε να χρεώνετε λιγότερο από αυτό που πληρώνετε.
Από την άλλη πλευρά, ορισμένες μισθώσεις απαγορεύουν στην εταιρεία να υπομισθώνει ένα χώρο από το να χρεώνει λιγότερο από αυτό που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης. Αυτό το πρόβλημα μπορεί να αποφευχθεί προσφέροντας χώρο στην ίδια τιμή ανά τετραγωνικό πόδι που πληρώνετε και στη συνέχεια προσφέροντας να ρίξετε επιπλέον "ελεύθερους" χώρους γραφείου ως μέρος της βραχυπρόθεσμης λιανικής μίσθωσης, αφήνοντας σας με μια μέση τιμή ανά τετραγωνικό πόδι που εξακολουθεί να είναι χαμηλότερο από αυτό που πληρώνετε.
Για να περιπλέξουμε τα πράγματα, μερικές συμβάσεις μίσθωσης απαγορεύουν τη διαφήμιση της τιμής μιας υπομίσθωσης, οπότε σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να δηλώσετε στις διαφημίσεις ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ρωτήσουν για την τιμολόγηση ή απλά να δηλώσετε ότι η τιμή είναι διαπραγματεύσιμη.
Υπολογισμός του κόστους
Μόλις λάβετε υπόψη τους περιορισμούς στην τιμολόγηση υπεκμισθώσεων που αναφέρονται στη σύμβαση μίσθωσης, πρέπει να υπολογίσετε πόσο θέλετε να πάρετε για το διάστημα. Το καλύτερο που έχετε να κάνετε είναι να συγκρίνετε τι πληρώνετε με το μέσο εμπορικό ενοίκιο ανά τετραγωνικό πόδι με ταχυδρομικό κώδικα. Εάν η μίσθωσή σας σας απαγορεύει να κερδίζετε κέρδη στο χώρο που έχετε υπομισθώσει και πληρώνετε πολύ λιγότερο από το μέσο επιτόκιο της αγοράς, ίσως μπορέσετε να χρεώσετε ακριβώς τι πληρώνετε.Εάν η μίσθωσή σας σας απαγορεύει να χρεώνετε λιγότερο από αυτό που πληρώνετε και πρέπει να ρίξετε "ελεύθερο" χώρο για να υπομισθώσετε την ιδιοκτησία, ίσως θέλετε να χρεώσετε το ίδιο με αυτό που πληρώνετε επίσης γνωρίζοντας ότι θα μέσος όρος σε λιγότερο.
Φυσικά, το χρονικό διάστημα για το οποίο υποχωρείτε την ιδιοκτησία θα κάνει επίσης τη διαφορά. Όσο πιο σύντομος είναι ο χρόνος σε υπεργολάβο, τόσο λιγότεροι είναι οι ενοικιαστές που θα ενδιαφέρονται επειδή λίγες εταιρείες θέλουν να μετακινηθούν σε ένα χώρο μόνο για να αποχωρήσουν ξανά εντός ενός έτους. Εάν έχετε περάσει πέντε ή περισσότερα χρόνια στη μίσθωση σας, ίσως είστε σε θέση να ξεφύγετε με χρέωση μεταξύ 70 και 90 τοις εκατό της αγοραίας αξίας για τον χώρο σας. Ο αριθμός αυτός θα μειωθεί καθώς η διάρκεια μίσθωσης θα είναι μικρότερη και μικρότερη. Αν έχετε ένα έτος ή λιγότερο, θα χρειαστεί να χρεώσετε ένα δραματικά μειωμένο επιτόκιο για να απευθυνθείτε σε δυνητικούς ενοικιαστές. Εάν η μίσθωσή σας απαγορεύει τη χρέωση λιγότερο από αυτό που πληρώνετε για ενοίκιο, αυτό μπορεί να αποδειχθεί ανέφικτο ακόμα και με την επιλογή να συμπεριληφθεί χώρος μπόνους "ελεύθερο" για το υπεράνω.
