Οι σημειώσεις ταμειακών ροών είναι κοινές στις συναλλαγές με ακίνητα όπου ο αγοραστής δεν μπορεί να λάβει χρηματοδότηση για αγορά ακινήτου. Για να εξασφαλίσει την πώληση, ο αγοραστής πληρώνει την προκαταβολή και υπογράφει μια σημείωση ταμειακών ροών - ουσιαστικά ένα IOU - που υπόσχεται να πληρώσει στον πωλητή το υπόλοιπο της τιμής, με τόκους, σε δόσεις για ορισμένο αριθμό μηνών έως ότου το χρέος επί πληρωμή. Η σημείωση είναι διαπραγματεύσιμη και οι κάτοχοι σημείων που προτιμούν ένα άμεσο κατ 'αποκοπή ποσό μπορούν να πουλήσουν το χαρτονόμισμα σε τρίτο. Ωστόσο, η σύνδεση αγοραστών και πωλητών σημείων ρευστότητας μπορεί να είναι δύσκολη υπόθεση.
Επισκεφθείτε το δικαστήριο του νομού. Αναζητήστε τα δημόσια αρχεία που παραθέτουν τον ιδιοκτήτη υποθηκών ιδιοκτησίας. Βρείτε ιδιότητες που χρηματοδοτήθηκαν από ιδιωτικούς δανειστές. Δημιουργήστε μια λίστα με αυτούς τους δανειστές και τις ιδιότητες.
Γράψτε μια επιστολή που εξηγεί ότι βρίσκεστε στην επιχείρηση ταμειακών ροών και ότι ψάχνετε για κατόχους σημειώσεων που ενδιαφέρονται να πουλήσουν τις σημειώσεις τους. Στείλτε την επιστολή στους ιδιωτικούς δανειστές της λίστας σας. Παρακολουθήστε την επιστολή με μια τηλεφωνική κλήση. Δημιουργήστε μια λίστα με βάση δεδομένων των κατόχων σημειώσεων που θέλουν να πουλήσουν.
Διαφημίστε την επιθυμία σας να αγοράσετε ταμειακές ροές σε τοπικές εφημερίδες, επενδυτικά περιοδικά και ιστοσελίδες ακινήτων. Προσθέστε τυχόν οδηγούς στη βάση δεδομένων σας.
Τηλεφωνήστε τοπικούς μεσίτες ακινήτων, μεσίτες υποθηκών, τράπεζες και πράκτορες μεσεγγύησης. Ρωτήστε αν κρατούν σημειώσεις ή μπορούν να σας παραπέμψουν σε κάποιον που το κάνει. Παρακολουθήστε αυτούς τους οδηγούς για να βρείτε διαθέσιμα σημειώματα ταμειακών ροών που οι κάτοχοι είναι πρόθυμοι να πουλήσουν.
Αναλύστε τις σημειώσεις στη βάση δεδομένων σας. Επαληθεύστε το οφειλόμενο κεφάλαιο στη σημείωση, τον όρο, το επιτόκιο και τον μηχανισμό αποπληρωμής. Ελέγξτε εάν η σημείωση είναι εξασφαλισμένη από ένα πρώτο ή δεύτερο ασφάλεια έναντι της ιδιοκτησίας.
Ορίστε έναν κτηματομεσίτη ο οποίος μπορεί να εκτιμήσει την αξία του περιουσιακού στοιχείου που εξασφαλίζει τη σημείωση. Οι επενδυτές θα απαιτούν αυτές τις πληροφορίες προτού δεσμευτούν να αγοράσουν.
Κατατάξτε τις σημειώσεις κατά σειρά αξίας χρησιμοποιώντας τις πληροφορίες που αποκτήσατε στα βήματα 5 και 6. Κατά γενικό κανόνα, η αξία της σημείωσης είναι σχετική με το προφίλ κινδύνου - όσο πιο ριψοκίνδυνη είναι η νότα, τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή και αντίστροφα. Το προφίλ κινδύνου μιας σημείωσης περιλαμβάνει συνήθως τις πληροφορίες που αναλύσατε στο βήμα 5, τη σχέση δανείου προς αξία και τη βαθμολογία FICO του δανειολήπτη. Για παράδειγμα, οι υψηλοί λόγοι LTV - η αξία του σπιτιού σε σύγκριση με το υπόλοιπο του χρέους - είναι πιο επικίνδυνες από τις χαμηλές LTV.
Εντοπίστε τους πιθανούς αγοραστές για τις ταμειακές σας ροές με τη διαφήμιση στους ίδιους πόρους που χρησιμοποιήσατε στο βήμα 3. Επικοινωνήστε με τα τοπικά πρακτορεία ακινήτων που μπορεί να σας φέρουν σε επαφή με τους τοπικούς επενδυτές. Μπορείτε επίσης να δημιουργήσετε έναν ιστότοπο αφιερωμένο στην επιχείρηση μεσιτείας. Οι πελάτες δεν συμβαίνουν εν μία νυκτί, οπότε να είστε υπομονετικοί. Μπορεί να χρειαστεί λίγος χρόνος για να μπορέσει η δικτύωσή σας να προσεγγίσει ένα κοινό.
Ορίστε έναν πληρεξούσιο για να συντάξετε τους όρους και τις προϋποθέσεις των χρηματιστηριακών σας συναλλαγών. Η βασική διάταξη θα είναι η αμοιβή του μεσίτη σας, η οποία είναι συνήθως ένα σταθερό ποσοστό της τιμής που καταβάλλεται για τη σημείωση.
Διαπραγμάτευση της τιμής και των όρων πώλησης μεταξύ του πωλητή και του επενδυτή. Επειδή ο επενδυτής τοποθετεί τα μετρητά, κάνει την προσφορά τιμών βάσει της αξιολόγησης της επένδυσής του. Ως μεσάζων, η δουλειά σας είναι να βοηθήσετε τα μέρη να καταλήξουν σε συμφωνίες. Κερδίζετε την αμοιβή σας από το χαρτοφυλάκιο που δώσατε προηγουμένως - βρίσκοντας τις σημειώσεις, εκτιμώντας την περιουσία και ούτω καθεξής - και διευκολύνοντας τη συμφωνία.
Συμβουλές
-
Οι αγοραστές και οι πωλητές χρησιμοποιούν επίσης ταμειακές ροές στις μεταφορές τίτλων αυτοκινήτων, επιχειρηματικά δάνεια και ορισμένες άλλες συναλλαγές χρέους.
Προειδοποίηση
Μάθετε αν χρειάζεστε μια κρατική άδεια ή πιστοποιητικά που έχουν λάβει την εντολή του κράτους πριν ξεκινήσετε τη μεσιτεία δανείου.
Σημειώστε ότι η διαμεσολάβηση απαιτεί πολύ χρόνο και ενέργεια και θα χρειαστεί να δημιουργήσετε μια επιθετική διαφημιστική εκστρατεία. Πιθανώς δεν είναι ένα get-rich-γρήγορο σχέδιο. Προσέχετε τα μαθήματα κατάρτισης και τις συμβουλευτικές υπηρεσίες που υποδηλώνουν διαφορετικά.
