Ως ιδιοκτήτης επιχείρησης, μπορείτε να βρείτε τον εαυτό σας ανάγκη νέων εγκαταστάσεων, είτε για να ξεκινήσετε τις επιχειρηματικές σας δραστηριότητες είτε για να επεκτείνετε μια υπάρχουσα εταιρεία. Ανεξάρτητα από το είδος της επιχείρησης που μπορείτε να έχετε, το είδος της περιουσίας που τελικά θα επιλέξετε θα είναι πιθανότατα εμπορική ιδιοκτησία. Ένα εμπορικό κτίριο είναι απλώς ένα ακίνητο που χρησιμοποιείται για επιχειρηματικούς σκοπούς. Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν περαιτέρω να χωριστούν σε έξι υποκατηγορίες ανάλογα με την συγκεκριμένη επιχειρηματική δραστηριότητα που ασκείται σε αυτήν. Η ενοικίαση εμπορικής ιδιοκτησίας για την επιχείρησή σας δεν είναι συνήθως τόσο απλή και απλή όσο η εξασφάλιση μίσθωσης κατοικίας για ένα διαμέρισμα, για παράδειγμα. Οι διαπραγματεύσεις για εμπορικά κτίρια και ακίνητα μπορεί να είναι αρκετά πιο περίπλοκες, όπως και οι όροι μίσθωσης, με μια σειρά διαφορετικών μισθώσεων που μπορούν να προσφερθούν από διάφορους εμπορικούς ιδιοκτήτες.
Συμβουλές
-
Ένα εμπορικό κτίριο είναι ένα εμπορικό κτήριο που χρησιμοποιείται για επιχειρηματικούς σκοπούς, είτε άμεσα με τη στέγαση μιας συγκεκριμένης επιχείρησης είτε με τη δημιουργία κέρδους, όπως συμβαίνει με τα κτίρια ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Τι είναι ένα εμπορικό κτίριο;
Κάθε κομμάτι ακίνητης περιουσίας που χρησιμοποιείται για επιχειρηματικές δραστηριότητες και δραστηριότητες αποτελεί εμπορική ιδιοκτησία, είτε είναι απλά γυμνή γη είτε βελτιώνεται με κτίρια και άλλες εγκαταστάσεις. Ένα εμπορικό κτίριο είναι οποιαδήποτε δομή στην οποία επιδιώκεται ή λειτουργεί ένας επιχειρηματικός σκοπός. Αυτό περιλαμβάνει τόσο τις άμεσες χρήσεις, όπου η επιχείρηση εκτελεί επιχειρηματικές δραστηριότητες από το ίδιο το κτίριο, όσο και τις έμμεσες χρήσεις, όπου το ίδιο το κτίριο είναι η επιχείρηση.
Ένα παράδειγμα άμεσης χρήσης ενός εμπορικού κτιρίου θα περιλαμβάνει ένα παντοπωλείο ή ένα κατάστημα μηχανών που βρίσκεται στο εν λόγω κτίριο. Ένα παράδειγμα έμμεσης επιχειρηματικής χρήσης είναι τα πολυκατοικίες, όπου η μίσθωση μεμονωμένων διαμερισμάτων είναι η επιχειρηματική δραστηριότητα που πραγματοποιείται σε αυτά τα κτίρια.
Τα κτίρια και τα ακίνητα που χαρακτηρίζονται εμπορικά ως προς τη φύση τους υπόκεινται σε πολλές φορολογικές και δημοσιονομικές διατάξεις, καθώς και σε πρόσθετες ή διαφορετικές νομικές απαιτήσεις και απαγορεύσεις. Οι εμπορικές ονομασίες ενεργοποιούν επίσης διαφορετικούς κανόνες χρηματοδότησης για την αγορά, τη μίσθωση και τη βελτίωση.
Παραδείγματα εμπορικών κτιρίων
Τα εμπορικά κτίρια και τα ακίνητα ταξινομούνται γενικά σε έξι διαφορετικούς τύπους ή κατηγορίες:
- Κτίρια γραφείων
- Κτίρια λιανικής
- Βιομηχανικά κτίρια
- Πολυκατοικία στέγαση
- Ξενοδοχεία και μοτέλ
- Κτίρια ειδικών χρήσεων
Είτε βρίσκεται σε πόλεις ή προαστιακές γειτονιές, τα κτίρια γραφείων είναι ένας κοινώς χαρακτηρισμένος τύπος εμπορικού κτηρίου. Από τα μικρότερα κτήρια μερικών ορόφων έως τους ουρανοξύστες εκατοντάδες πόδια ψηλά, κτίρια γραφείων μπορούν να βρεθούν σχεδόν παντού στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε άλλες ανεπτυγμένες χώρες. Ένας συγκεκριμένος υποτύπος κτιρίων γραφείων, το κτίριο του ιατρικού γραφείου, θεωρείται εξειδικευμένη χρήση. Τα κτίρια γραφείων όλων των τύπων μπορούν να μισθώνουν μεμονωμένα γραφεία, σουίτες ή ορόφους σε πολλούς μισθωτές ή σε έναν μόνο μισθωτή, ο οποίος στη συνέχεια υποδιαιρεί το κτήριο όπως κρίνουν κατάλληλο. Σε πολλές περιπτώσεις, τα κτίρια γραφείων προσφέρονται στους ενοικιαστές μαζί με την ευκαιρία να έχουν ο χώρος που έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές του ενοικιαστή.
Τα καταστήματα λιανικής πώλησης και τα κτίρια στεγάζουν κάθε είδους καταστήματα λιανικής πώλησης και εστιατόρια Αυτός ο τομέας της αγοράς εμπορικών ακινήτων μπορεί να είναι πολύ σύνθετος, με πολλούς τοπικούς κανονισμούς χωροταξίας και κρατικούς νόμους που ισχύουν για διάφορους τύπους κτιρίων λιανικής πώλησης και με επιτόκια αγοράς ανάλογα με το είδος του κτιρίου, το μέγεθος, τη διάταξη και τον αριθμό και είδος μισθωτών. Για παράδειγμα, οι ιδιότητες λιανικής πώλησης μπορεί να είναι μονοκατοικίες, όπως αποθήκες που στεγάζουν ένα μόνο φαρμακείο ή μεγάλες πολυκατοικίες, όπως εμπορικά κέντρα που είναι αγκυροβολημένα από μερικά μεγάλα καταστήματα με πολλά μικρότερα καταστήματα, περίπτερα και κιόσκια μεταξύ τους.
Τα κτίρια στα οποία βρίσκονται η κατασκευή, η επισκευή, η έρευνα και η ανάπτυξη και οι αποθήκες είναι γνωστά συλλογικά ως βιομηχανικά κτίρια. Αυτά τα εμπορικά κτίρια τείνουν να βρίσκονται σε ειδικά σχεδιασμένες ζώνες που δημιουργούνται από τοπικά διατάγματα και κανονισμούς. Γενικά βρίσκονται έξω από βαριά αστικοποιημένες περιοχές, αλλά βρίσκονται κοντά σε διακρατικές εθνικές οδούς και άλλους σημαντικούς δρόμους, σιδηρόδρομους και αποθήκες μεταφοράς. Συχνά, οι καθορισμένες ζώνες βιομηχανικής ζώνης θα οργανωθούν σε βιομηχανικά πάρκα που στεγάζουν εγκαταστάσεις για αρκετές εταιρείες. Λόγω του ότι τα πρόσθετα βιομηχανικά κτίρια θορύβου και κυκλοφορίας τείνουν να παράγουν, αυτές οι ζώνες ζώνης συνήθως απομονώνονται από περιοχές απομόνωσης από κατοικημένες γειτονιές.
Το πολυκατοικιακό εμπορικό κτίριο περιορίζεται ουσιαστικά σε όλες τις οικιστικές ακίνητες περιουσίες που μπορούν να φιλοξενήσουν πολλαπλές οικογένειες στο ξενοδοχείο. Αυτό θα απέκλειε μονοκατοικίες, αλλά θα συμπεριλάμβανε εξελίξεις σε συγκυριαρχία, διαμερίσματα και κατοικίες. Μια κατοικία πολυκατοικίας ασχολείται με εμπορικό σκοπό μέσω της επένδυσης και της διαχείρισης των ιδιοκτητών της, με το εισόδημα να ρέει μέσω της καταβολής του μισθώματος των κατοίκων. Τα κτίρια ενοικίασης διαμερίσματος ταξινομούνται περαιτέρω στις ακόλουθες γραμμές, με βάση τα δάπεδα, την τοποθεσία και την παρουσία ή την απουσία ανελκυστήρα:
- Τα πολυώροφα κτίρια περιλαμβάνουν έναν ή περισσότερους ανελκυστήρες και τουλάχιστον εννέα ορόφους.
- Τα μεσαία κτίρια περιλαμβάνουν πολλές ιστορίες, αν και συνήθως λιγότερο από εννέα, και ένα ασανσέρ.
- Τα κτίρια με τα πόδια έχουν πολλαπλά πατώματα, συνήθως τέσσερα έως έξι, αλλά χωρίς ανελκυστήρες.
- Τα κτίρια σε στιλ κήπου στεγάζουν πολλά διαμερίσματα σε τρεις ή λιγότερες ιστορίες με αυλή ή κήπο, όπως εξωραϊσμό.
- Κατασκευασμένα οικιστικά πάρκα ή κοινότητες (επίσης γνωστά ως "πάρκα ρυμουλκούμενων", αν και αυτό σημαίνει συχνά με υποτιμητική έννοια) προσφέρουν εκτάσεις γης για μίσθωση σε ιδιοκτήτες που τοποθετούν τα κινητά ή κατασκευασμένα σπίτια τους (μονοκατοικίες ή δίκλινα σπίτια) και συνδέστε τα με τις υπάρχουσες πηγές χρησιμότητας.
- Οι κατοικίες ειδικού σκοπού είναι κάθε είδους οικιστική ιδιοκτησία πολυκατοικιών που είναι αφιερωμένη σε συγκεκριμένο τμήμα του πληθυσμού ή απευθύνεται συγκεκριμένα σε αυτόν, όπως οικογένειες χαμηλού εισοδήματος ή ηλικιωμένοι.
Τα καταλύματα του ξενοδοχείου και του μοτέλ παρέχουν καταλύματα κατά παραγγελία για ταξιδιώτες επαγγελματίες και ταξιδιώτες αναψυχής. Τα ξενοδοχεία μπορούν να είναι μεγάλης κλίμακας και είτε ανεξάρτητα boutique ξενοδοχεία είτε αλυσίδες. Τα ξενοδοχεία με υψηλότερα σημεία τιμών τείνουν να παρέχουν ή να ενοικιάζουν χώρο σε άλλες υποστηρικτικές επιχειρήσεις που προσφέρουν προστιθέμενη αξία στους πελάτες του ξενοδοχείου, όπως spa, κομμωτήρια, εστιατόρια, μπαρ και έμποροι λιανικής πώλησης ενδυμάτων. Στο άλλο άκρο του φάσματος είναι μοτέλ χαμηλού επιπέδου χωρίς πρόσθετες παροχές ή εστιατόρια στο χώρο του ξενοδοχείου. Επιπλέον, οι μεγάλες περιοχές θέρετρων και τα καζίνο είναι εξειδικευμένα ξενοδοχεία που προσφέρουν καταλύματα σε ένα ευρύ φάσμα τιμών.
Τέλος, υπάρχει μια κατηγορία "ειδικού σκοπού" που περιλαμβάνει μη κατοικημένες ιδιοκτησίες που κατέχονται από ιδιοκτήτες που επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα, αλλά τα ακίνητα δεν πληρούν φυσικά κανένα από τα παραπάνω χαρακτηριστικά, όπως μπόουλινγκ, μινιατούρα γήπεδα γκολφ και εγκαταστάσεις αποθήκευσης.
Ποια είναι η έννοια μιας εμπορικής μίσθωσης;
Εκτός από τις διάφορες κατηγορίες εμπορικής ιδιοκτησίας, μπορεί επίσης να αντιμετωπίσετε διαφορετικά είδη εμπορικών μισθώσεων. Ενώ οι συμβάσεις εμπορικής μίσθωσης τείνουν να περιέχουν διάφορους τύπους κοινών ρητρών, η συγκεκριμένη δομή των όρων της μίσθωσης μπορεί να διαφέρει αρκετά δραματικά, περιλαμβανομένων ιδίως των υποχρεώσεων πληρωμής του μισθωτή. Ποιό είδος μίσθωσης είναι κατάλληλο για την επιχείρησή σας εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρηματικών σας σχεδίων και στόχων για το ακίνητο, τις προβλέψεις σας για ταμειακές ροές και τα μετρητά και άλλα στοιχεία των οικονομικών και των δραστηριοτήτων της εταιρείας σας.
Μία απλή μίσθωση ή καθαρή μίσθωση υποχρεώνει τον μισθωτή να πληρώνει μόνο το κανονικό μίσθωμα (εντούτοις μπορεί να υπολογιστεί), τις υπηρεσίες κοινής ωφελείας και τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Ο ιδιοκτήτης σε μια καθαρή ή ενιαία μίσθωση φροντίζει (ή πληρώνει) για συντήρηση, επισκευές και ασφάλιση για το ακίνητο και όλες τις βελτιώσεις.
Οι καθαρές μισθώσεις και οι καθαρές μισθώσεις απαιτούν συνήθως από τον μισθωτή να πληρώσει το ενοίκιο, τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλιση για το κτίριο και οποιοδήποτε τμήμα των χώρων που κατέχει ο μισθωτής. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει μόνο για συντήρηση και επισκευές ή εκτελεί αυτά με δικά του έξοδα. Στις μισθώσεις τριπλού δικτύου, ο ιδιοκτήτης πληρώνει για τις δομικές επισκευές μόνο στα ακίνητα ή στα κτίρια, ενώ ο μισθωτής αναλαμβάνει όλα τα άλλα έξοδα και έξοδα επιπλέον του μισθώματος.
Τέλος, η πλήρης υπηρεσία και η τροποποιημένη ακαθάριστη μίσθωση διαιρούν γενικά το κόστος για τις δομικές επισκευές και το σύνολο των δαπανών που εμπίπτουν στην ετικέτα των "λειτουργικών εξόδων" (συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας, των ασφαλίστρων, των υπηρεσιών κοινής ωφελείας και της συντήρησης) μεταξύ των δύο μερών. Για κτίρια που φιλοξενούν πολλούς μισθωτές, όπως εμπορικά κέντρα και εμπορικές πλατείες, η πλήρης ή τροποποιημένη δομή μίσθωσης είναι ο πιο συχνά υιοθετημένος τύπος. Εάν αυξηθούν τα λειτουργικά έξοδα, το ενοίκιο δεν ισχύει.
Διαπραγμάτευση μιας εμπορικής μίσθωσης
Όταν ψάχνετε για το σωστό εμπορικό ακίνητο για την επιχείρησή σας, η καταλληλότητα του ακινήτου και των κτιρίων του για τον επιχειρηματικό σας σκοπό είναι μόνο η αρχή. Θα χρειαστεί επίσης να καταλήξετε σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη για εμπορικούς όρους μίσθωσης που είναι κατάλληλοι για τις επιχειρηματικές σας ανάγκες, στόχους και οικονομικά. Η διαπραγμάτευση των εμπορικών όρων μίσθωσης μπορεί να είναι μια αγχωτική ή ακόμα και προκαλώντας άγχος εμπειρία, αν δεν το έχετε κάνει ποτέ πριν.
Ως προκαταρκτικό εργαλείο διαπραγμάτευσης, είναι πάντα έξυπνο να ερευνηθούν ενοίκια για συγκρίσιμες τοποθεσίες και εγκαταστάσεις. Μάθετε τι όροι ενοικίασης και μίσθωσης προσφέρονται για αυτές τις τοποθεσίες, καθώς και οποιεσδήποτε σημαντικές διαφορές μεταξύ των ακινήτων, ώστε να μπορείτε να απευθυνθείτε σε τυχόν αντιρρήσεις από τον ιδιοκτήτη. Όταν έχετε κάνει την εργασία σας και καταλαβαίνετε τις μέσες τιμές ενοικίασης στην περιοχή, είστε πιο εξουσιοδοτημένοι να φτάσετε σε όρους που είναι αμοιβαία επωφελείς και δίκαιοι. Με τον ίδιο τρόπο, εάν βρείτε πολλές τοποθεσίες που είναι κατά παρόμοιο τρόπο κατάλληλες για σύγκριση, ίσως είστε στην αγορά του ενοικιαστή και ίσως μπορέσετε να το μετατρέψετε σε διαπραγματευτικό πλεονέκτημα. Ως ελάχιστο, θα πρέπει να εξετάσετε το ενδεχόμενο να ζητήσετε μια μικρότερη διάρκεια μίσθωσης (για παράδειγμα, αντί για δύο), σε περίπτωση που τα ενοίκια αρχίσουν να μειώνονται. Αυτό θα απελευθερώσει την επιχείρησή σας νωρίτερα για να βρει μια καλύτερη σειρά όρων. Αυτό μπορεί να μην είναι η καλύτερη προσέγγιση, ωστόσο, αν η επιχείρησή σας απαιτεί μια δέσμευση σταθερής τοποθεσίας, όπως ένα εστιατόριο με καλό φαγητό.
Μιλώντας για τη διάρκεια μίσθωσης, δώστε ιδιαίτερη προσοχή σε αυτό το μέρος της σύμβασης μίσθωσης. Αν είστε ικανοποιημένοι με την τοποθεσία και η αίτηση μίσθωσης της εταιρείας σας έχει εγκριθεί από τον ιδιοκτήτη, η επόμενη μεγαλύτερη ερώτηση είναι ο όρος της ίδιας της μίσθωσης. Ορισμένες επιχειρήσεις, όπως τα εστιατόρια, θα απαιτούν μακρόχρονη μίσθωση, αλλά για τις περισσότερες μικρές επιχειρήσεις, η περίοδος ενός ή δύο ετών με προαιρετικές περιόδους ανανέωσης είναι πιο συνηθισμένη και γενικά καταλληλότερη για τον μισθωτή. Θα απολαύσετε κάποια σιγουριά και αρκετό χρόνο για να δημιουργήσετε τις δραστηριότητές σας και να προσελκύσετε τη σωστή ροή πελατών ή πελατών στη συγκεκριμένη τοποθεσία, αλλά η επιχείρησή σας δεν θα συνδεθεί με μακρά διάρκεια.
Τέλος, δώστε προσοχή σε κάτι πολύ περισσότερο από το ποσό του ενοικίου. Τα υπόλοιπα έξοδα, ανάλογα με τον συγκεκριμένο τύπο μίσθωσης που σας προσφέρεται, μπορούν να προσθέσουν σημαντικά έξοδα στις δαπάνες του κτιρίου σας και να θέσουν πραγματική πίεση στον προϋπολογισμό σας. Εάν η επιχείρησή σας θα είναι υπεύθυνη για τα έξοδα και τα έξοδα πέρα από το μίσθωμα, είναι σημαντικό να λάβετε μια εκτίμηση αυτών των δαπανών, προκειμένου να δημιουργήσετε έναν ακριβή προϋπολογισμό και εκτίμηση για τα οικονομικά της επιχείρησής σας.Αυτά τα αποκαλούμενα κρυφά κόστη μπορεί να περιλαμβάνουν συντήρηση ή συντήρηση κοινών χώρων και μπορεί να είναι αρκετά σημαντικά. Για να εξασφαλίσετε τους πιο ευνοϊκούς όρους, εξετάστε το ενδεχόμενο να ζητήσετε ένα ανώτατο όριο ή το ανώτατο ποσό που μπορείτε να αξιολογήσετε για αυτά τα στοιχεία ή εναλλακτικά να εξετάσετε την ανταλλαγή της δομής για εκείνη στην οποία ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει αυτά τα έξοδα και η επιχείρησή σας πληρώνει υψηλότερο ενοίκιο. Αυτό θα προσθέσει σιγουριά στον προϋπολογισμό σας και θα κάνει τις οικονομικές προβλέψεις πολύ πιο εύκολες και πιο ακριβείς.
