Οι κανόνες ενοικίασης και επιδοτήσεων ενοικίου σε πολλές πόλεις δημιουργούν καταστάσεις όπου οι ενοικιαστές συχνά πληρώνουν ενοίκια σημαντικά χαμηλότερα από τα επιτόκια της αγοράς. Ως αποτέλεσμα, οι πληρωμές από τον εκμισθωτή για την εκμίσθωση μίσθωσης προς τον μισθωτή είναι κοινές. Δεδομένου ότι οι πληρωμές αυτές μπορεί να είναι σημαντικές, είναι σημαντικό να κατανοηθεί η φορολογική μεταχείριση τόσο του μισθωτή όσο και του εκμισθωτή.
Οι έλεγχοι ενοικίασης και παρόμοιες καταστάσεις επιδοτήσεων ενοικίου είναι κοινές σε πολλές μεγάλες πόλεις στις Ηνωμένες Πολιτείες. Σε συνδυασμό με τις υψηλές αξίες των αστικών ακινήτων, οι κατευθυντήριες γραμμές μπορούν να δημιουργήσουν σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ του εύλογου ενοικίου της αγοράς και του μισθώματος που καταβάλλεται πραγματικά από τον μισθωτή, γνωστό και ως μισθωτή. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες, επίσης γνωστοί ως εκμισθωτές, μπορεί συχνά να προσφέρουν σε αυτούς τους μισθωτές σημαντικά κίνητρα μετρητών για να εκκενώσουν το διαμέρισμά τους και να ακυρώσουν τη μίσθωση. Μετά την ακύρωση της μίσθωσης, η ενοικίαση ελεγχόμενη ή επιδοτούμενη μίσθωση μπορεί να μισθωθεί πρόσφατα σε υψηλότερα ενοίκια δίκαιης αγοράς. Αυτή η διαδικασία είναι γνωστή ως εξαγορά μίσθωσης.
Επεξεργασία εκμισθωτή
Ο εκμισθωτής που πραγματοποιεί την πληρωμή υποχρεούται να κεφαλαιοποιήσει το ποσό της πληρωμής της εξαγοράς - δεν μπορεί να ζητηθεί αμέσως ως έκπτωση για σκοπούς φόρου εισοδήματος. Η πληρωμή της εξαγοράς μπορεί στη συνέχεια να αφαιρεθεί σε πολλαπλές μελλοντικές περιόδους με απόσβεση. Η περίοδος απόσβεσης ποικίλλει ανάλογα με τη χρήση του χώρου μετά την εξαγορά. Αν το ακίνητο μισθώνεται αμέσως με ευνοϊκότερους όρους για τον εκμισθωτή, η εξαγορά πρέπει να αποσβεστεί κατά τη διάρκεια της επόμενης μίσθωσης. Ωστόσο, εάν το ακίνητο ανακαινιστεί αργότερα πριν ανανεωθεί, η εξαγορά θεωρείται συνήθως μέρος της ακίνητης περιουσίας και πρέπει να αφαιρεθεί για τη σχετική ζωή του ακινήτου, συνήθως 27,5 ή 39 ετών.
Θεραπεία μισθωτή
Ο κώδικας εσωτερικού εισοδήματος και η επακόλουθη ερμηνευτική νομολογία έχουν καθορίσει ότι μια εξαγορά μισθωτή μπορεί να θεωρηθεί κεφαλαιουχικό κέρδος εάν το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο μίσθωσης είναι το ίδιο περιουσιακό στοιχείο. Αυτό είναι εξαιρετικά επωφελές, διότι τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη φορολογούνται με ειδικούς μειωμένους συντελεστές φόρου εισοδήματος. Δυστυχώς, η πλειονότητα των κανόνων ελέγχου του ενοικίου και των επιδοτήσεων ενοικίασης ισχύουν μόνο για τους μεμονωμένους φορολογούμενους εισοδήματος που χρησιμοποιούν το μισθωμένο τους αγαθό για προσωπική χρήση. Το IRS δεν επιτρέπει σε αυτούς τους φορολογούμενους να διεκδικήσουν επεξεργασία κεφαλαιουχικών κερδών στην πληρωμή αγοράς από την αγορά. Αντ 'αυτού, το ποσό της πληρωμής πρέπει να αναγνωρίζεται ως συνήθη εισόδημα κατά το εισπραχθέν έτος.
Βελτιώσεις ενοικιαστή
Ο μισθωτής είναι σε θέση να αποφύγει εν μέρει, ή ακόμη και πλήρως, τη συνήθη εισοδηματική μεταχείριση της πληρωμής από την εκμίσθωση μίσθωσης εάν το σύνολο ή ένα μέρος της πληρωμής μπορεί να χαρακτηριστεί ως επιστροφή για τις βελτιώσεις του μισθωτή. Συνήθως, επειδή οι μισθωτές ελέγχου του μισθώματος δικαιούνται να ανανεώνουν μισθώσεις για πολλά χρόνια, μπορούν να πραγματοποιήσουν σημαντικές επενδύσεις για να βελτιώσουν την αξία της μισθωμένης περιουσίας τους, διότι στα μάτια τους, τα μακροπρόθεσμα δικαιώματά τους ανανέωσης σχεδόν ισοδυναμούν με ιδιοκτησία. Εάν η πληρωμή εξαγοράς είναι δομημένη ώστε να επιτρέπει την επιστροφή αυτών των βελτιώσεων, το τμήμα της εξαγοράς που κατηγοριοποιείται ως επιστροφή δεν μπορεί να χρειάζεται να αναγνωριστεί από τον μισθωτή ως συνήθη εισόδημα.
