Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού στο Τέξας θέλει να πουλήσει ακίνητο, μια σύμβαση για πράξη είναι ένα χρηματοδοτικό εργαλείο που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο ιδιοκτήτης για να παρέχει χρηματοδότηση για την πώληση. Αυτή η διαδικασία δεν είναι η ίδια με την απόκτηση υποθήκης επί του ακινήτου. Μια σύμβαση για μια πράξη μπορεί να αντιπροσωπεύει μια απλή συναλλαγή αλλά τυπικά συνεπάγεται σημαντικούς κινδύνους και για τα δύο μέρη.
Γενική διαδικασία
Σε μια επαφή για την πώληση, ο πωλητής και ο αγοραστής πρέπει πρώτα να καταλήξουν σε συμφωνία σχετικά με την τιμή πώλησης και τους όρους της σύμβασης. Αν και οι συγκεκριμένοι όροι μπορεί να διαφέρουν από σύμβαση σε σύμβαση, συνήθως μια σύμβαση για πράξη θα απαιτήσει προκαταβολή και θα καθορίσει μηνιαίες πληρωμές. Επιπλέον, μια σύμβαση για μια πράξη απαιτεί από τον αγοραστή να κάνει πληρωμές στον πωλητή χωρίς τη χρήση ενυπόθηκου δανείου. Κατά τη διάρκεια της συναλλαγής, ο πωλητής πρέπει να παράσχει στον αγοραστή μια δήλωση εγγύησης που να αποδεικνύει ότι ο πωλητής είναι κύριος του ακινήτου και έχει σαφή τίτλο.
Τίτλοι ιδιοκτησίας στο Τέξας
Στο Τέξας, μία από τις πρωταρχικές διαφορές ανάμεσα στην αγορά ενός ακινήτου με μια παραδοσιακή υποθήκη και την αγορά ενός ακινήτου μέσω μιας σύμβασης για πράξη είναι το χρονικό πλαίσιο για τη μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας. Παραδοσιακά, με ένα στεγαστικό δάνειο, ο αγοραστής του ακινήτου θα αποκτήσει τίτλο στο ακίνητο κατά το κλείσιμο της πώλησης. Στο Τέξας, έως ότου ο αγοραστής αποπληρώσει την υποθήκη, η ενυπόθηκα εταιρεία θα κατέχει εμπράγματη ασφάλεια έναντι του ακινήτου και ο αγοραστής θα διατηρήσει τον τίτλο στην ιδιοκτησία. Από την άλλη πλευρά, μια σύμβαση για πράξη στο Τέξας εμποδίζει τη μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας. Οι τίτλοι μεταβιβάζονται μόνο με τη σύμβαση μετά την ολοκλήρωση των όρων της σύμβασης από τον αγοραστή.
Μια πολύπλοκη διαδικασία
Κατά την σύναψη σύμβασης για πράξη στο Τέξας, ο πωλητής και ο αγοραστής οφείλουν να τεκμηριώσουν και να καταγράψουν τη συναλλαγή. Η σύμβαση πρέπει να καθορίζει τις πλήρεις υποχρεώσεις και ευθύνες και των δύο μερών. Μετά την υπογραφή της σύμβασης για την πράξη, ο πωλητής του ακινήτου θα πρέπει να καταγράφει τη σύμβαση στο γραφείο του νομαρχιακού γραμματέα. Ένας δικηγόρος μπορεί να δημιουργήσει τη σύμβαση συμβολαίου ή μπορεί να αγοραστεί ένα τυποποιημένο έντυπο. Εάν δεν έχετε εμπειρία με συμβόλαια για νόμους περί ακινήτων και ακινήτων στο Τέξας, θα πρέπει να προσλάβετε έναν πληρεξούσιο που θα σας βοηθήσει στην προετοιμασία και την κατάλληλη καταγραφή αυτού του είδους εγγράφων.
Μετοχικό κεφάλαιο
Το μετοχικό κεφάλαιο είναι το ποσοστό συμμετοχής που έχετε σε ακίνητο. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο έχει αγοραία αξία 300.000 δολαρίων και οφείλετε $ 150.000 στο ακίνητο, κατέχετε 150.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια. Με μια παραδοσιακή υποθήκη σε μια εκτίμηση της αγοράς ακινήτων, ο αγοραστής κανονικά αρχίζει να δημιουργεί μετοχές αμέσως. Ωστόσο, με μια σύμβαση για την πράξη, ο αγοραστής δεν θα κατέχει άμεσα κανένα κεφάλαιο. Στο Τέξας, με συμβόλαιο για πράξη, ο αγοραστής θα αρχίσει να κατέχει μετοχές μόνο αφού εξοφλήσει το 40 τοις εκατό του δανείου ή κάνοντας 48 διαδοχικές μηνιαίες πληρωμές.
