Εάν ασχολείστε με την επένδυση σε εμπορικά ακίνητα, θα είστε εξοικειωμένοι με τα κριτήρια αναδοχής δανείων όπως ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) και ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους (DSCR). Οι τράπεζες συνήθως χρησιμοποιούν αυτές τις μετρήσεις για να αποφασίσουν εάν πρέπει να κάνουν το δάνειο. Η απόδοση του χρέους είναι το νέο παιδί στο μπλοκ αναδοχής. Οι δανειστές του αρέσουν επειδή, σε αντίθεση με τους LTV και DSCR, δεν βασίζονται στην αγοραία αξία, την περίοδο απόσβεσης και το επιτόκιο που μπορεί να χειριστεί ή να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου.
Συμβουλές
-
Η απόδοση του χρέους υπολογίζει τον κίνδυνο που συνδέεται με μια υποθήκη εμπορικών ακινήτων διαιρώντας το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ακινήτου με το ποσό του δανείου.
Δοκιμές Κινδύνου για Εμπορικά Δάνεια
Οι περισσότερες τράπεζες εφαρμόζουν δύο δοκιμές για την εκτίμηση του κινδύνου που συνδέεται με ένα εμπορικό δάνειο εμπορικών ακινήτων: ο δείκτης κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους και ο λόγος δανείου προς αξία. Ο τύπος DSCR αξιολογεί κατά πόσον τα καθαρά λειτουργικά έσοδα από το ακίνητο - όλο το ενοίκιο και τα έσοδα από το ακίνητο μείον τα λειτουργικά του έξοδα - υπερβαίνουν τις πληρωμές υποθηκών με ένα υγιές αποθετήριο, οπότε έχετε ακόμα αρκετά χρήματα για να πληρώσετε το δάνειο, ή το ενοίκιο έρχεται κάτω. Για παράδειγμα, ένας δανειστής μπορεί να απαιτήσει καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) $ 1,50 για κάθε $ 1 που δανείστηκε.
Ο δείκτης LTV αντιπροσωπεύει το ποσό του ενεχύρου υποθήκης διαιρούμενο με την αξία του ακινήτου. Έτσι, εάν δανείστηκε 500.000 δολάρια για τη χρηματοδότηση ενός κτιρίου 800.000 δολαρίων, το LTV θα ήταν 62.5 τοις εκατό. Ένα χαμηλό LTV περίπου 75 τοις εκατό ή λιγότερο σημαίνει ότι η τράπεζα έχει μια καλή πιθανότητα να πάρει τα χρήματά της πίσω σε μια πώληση αποκλεισμού, ακόμη και αν η ιδιοκτησία έχει γίνει λιγότερο πολύτιμη με την πάροδο του χρόνου.
Τι είναι η απόδοση χρέους;
Το πρόβλημα με το LTV είναι ότι αλλάζει καθώς αλλάζει η αγοραία αξία του ακινήτου, οπότε είναι δύσκολο να λάβετε ένα στατικό μέτρο κινδύνου με αυτήν τη μέτρηση. Ομοίως, δεδομένου ότι ο υπολογισμός DSCR βασίζεται στην περίοδο επιτοκίου και αποσβέσεων του δανείου, μπορείτε να χειριστείτε αυτούς τους παράγοντες για να αυξήσετε το DSCR. Για παράδειγμα, η άνοδος της περιόδου απόσβεσης από 20 χρόνια σε 25 έτη θα μπορούσε να επιτύχει χαμηλότερη ετήσια πληρωμή δανείου και έτσι να αυξήσει το DSCR σε αποδεκτά επίπεδα, αν και το δάνειο θα κοστίσει περισσότερο με το χρόνο. Για να αντισταθμίσουν αυτές τις ελλείψεις, οι δανειστές συνήθως ρίχνουν την απόδοση χρέους στο μείγμα αναδοχής. Η απόδοση χρέους προσφέρει έναν άλλο τρόπο μέτρησης του κινδύνου ενός εμπορικού δανείου με τη χρήση μόνο του NOI και του συνολικού ποσού του δανείου.
Πώς να υπολογίσετε την απόδοση του χρέους
Το μαθηματικό είναι απλό να υπολογίσετε την απόδοση του χρέους: διαιρέστε τα καθαρά λειτουργικά έσοδα του ακινήτου με το προτεινόμενο ποσό δανείου. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα κτίριο αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, και το NOI είναι $ 50.000 ετησίως. Έχετε 300.000 δολάρια σε μετρητά και θα θέλατε να δανειστείτε $ 700.000 για να αγοράσετε το κτίριο. Ο δανειστής υπολογίζει μια απόδοση χρέους $ 50.000 / $ 700.000 ή 7.14%. Οι δανειστές καθορίζουν γενικά τις ελάχιστες αποδόσεις χρεών πριν εγκρίνουν μια υποθήκη. Έτσι, θα διαπιστώσετε ότι οι δανειστές αναστροφή του υπολογισμού στο κεφάλι του για να υπολογίσει το ενυπόθηκο δάνειο, όπου ΝΟΙ διαιρούμενο με την απόδοση του χρέους δίνει το μέγιστο ποσό του δανείου. Για παράδειγμα, εάν ο δανειστής απαιτεί απόδοση χρέους 10 τοις εκατό, τότε η ιδιοκτησία μας αξίας 50.000 δολαρίων NOI θα δικαιούται μόνο για δάνειο 500.000 δολαρίων.
Απόδοση χρέους έναντι κεφαλαιοποίησης
Οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας θα αναγνωρίσουν ότι ο ορισμός της απόδοσης του χρέους μοιάζει πολύ με ένα ανώτατο όριο, το οποίο συγκρίνει το NOI με την τιμή του κτιρίου - $ 50.000 / $ 1 εκατομμύριο στο παραπάνω παράδειγμα ή 5 τοις εκατό. Η ομοιότητα είναι σκόπιμη. Αυτό συμβαίνει επειδή ο δανειστής χρησιμοποιεί τη μέθοδο αποτελεσματικής απόδοσης για να καταλάβει τι είδους απόδοση της επένδυσης μπορεί να αναμένει από τα χρήματά της αν πρέπει να αποκλείσει. Ο υψηλότερος λόγος απόδοσης του χρέους σημαίνει ότι υπάρχει μεγαλύτερο ενοίκιο σε σχέση με το μέγεθος της εξόφλησης του δανείου, επομένως υπάρχει μια δίκαιη πιθανότητα να μην χάσει η τράπεζα αν ο δανειολήπτης αθετήσει την πληρωμή υποθηκών.
Τι είναι η απόδοση του καλού χρέους;
Σε όλο τον τομέα των εμπορικών ακινήτων, η τυπική ελάχιστη αποδεκτή χρεωστική απόδοση είναι 10%. Ωστόσο, ο πραγματικός αριθμός που θα αναφέρεται θα εξαρτηθεί από τον τύπο ιδιοκτησίας, την οικονομική ισχύ του ενοικιαστή και τα επιτόκια. Οι επικίνδυνοι τύποι ακινήτων, όπως τα ξενοδοχεία, τα οποία μπορεί να έχουν κυμαινόμενα ποσοστά κενών θέσεων και μια απρόβλεπτη ΝΟΙ, συνήθως απαιτούν υψηλότερες αποδόσεις χρέους από ό, τι πιο σταθερές επενδύσεις γραφείων. Ο δανειστής μιλάει, η υψηλότερη απόδοση του χρέους δείχνει "χαμηλότερη μόχλευση", γεγονός που δείχνει χαμηλότερο κίνδυνο δανεισμού.
