Το μίσθωμα είναι μια κοινή δαπάνη για μια επιχείρηση. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι υπολογισμού του ενοικίου, ανάλογα με τη ρύθμιση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια επιχείρηση θα έχει μια συμφωνία με έναν ιδιοκτήτη για αναβαλλόμενο ενοίκιο, συχνά επειδή ο ιδιοκτήτης προσέφερε έναν ή περισσότερους ελεύθερους μήνες στις πρώτες ημέρες της μίσθωσης του ενοικιαστή. Μπορείτε να δείτε αυτό στον ισολογισμό της επιχείρησης ως "υποχρέωση αναβαλλόμενου ενοικίου", που είναι απλώς ο τρόπος με τον οποίο ο λογιστής διένειμε τις πληρωμές εντός μιας ορισμένης περιόδου, προκειμένου να διευκολύνει τον προϋπολογισμό.
Τι είναι η αναβολή ευθύνης ενοικίου;
Εάν υπογράψετε μίσθωση σε ένα διαμέρισμα και ο πρώτος μήνας είναι δωρεάν, θα απολαύσετε απλά ένα μήνα χωρίς να καταβάλλετε το ενοίκιο. Αλλά δεν είναι τόσο εύκολο για μια επιχείρηση, ειδικά αν αυτό το δωρεάν μίσθωμα επεκταθεί σε αρκετούς μήνες. Οι επιχειρήσεις πρέπει να παρουσιάζουν μηνιαία λειτουργικά έξοδα για διάφορους λόγους. Για να γίνει αυτό πιο εύκολο, οι λογιστές χρησιμοποιούν κάτι που ονομάζεται αναβαλλόμενη υποχρέωση ενοικίου, όπου λαμβάνουν το ενοίκιο ενός ολόκληρου έτους και το διαιρούν με 12 για να καταβάλουν μηνιαία πληρωμή ενοικίου για τον ισολογισμό.
Οι λογιστές μερικές φορές θα αναφερθούν σε αυτό το είδος λογιστικής ως ευθεία λογιστική, η οποία απλά σημαίνει ότι το έξοδο ενοικίου εξομαλύνεται με τους όρους της μίσθωσης. Μια παρόμοια ιδέα ισχύει και για τη χρέωση του προϋπολογισμού που οι εταιρείες κοινής ωφέλειας προσφέρουν στους πελάτες τους. Αντί να έχετε ένα λογαριασμό που κυμαίνεται από μήνα σε μήνα, μπορείτε να επιλέξετε να υπολογίσετε το λογαριασμό σας και να υπολογίσετε τον μέσο όρο σας κατά τη διάρκεια ενός έτους. Αυτό καθιστά ευκολότερο να φτάσετε στον μηνιαίο προϋπολογισμό του νοικοκυριού σας, αφού θα γνωρίζετε πόσα χρήματα θα χρεώνεστε κάθε μήνα στον ηλεκτρικό ή στον λογαριασμό σας στο νερό. Η ίδια αρχή ισχύει για τον προϋπολογισμό των επιχειρήσεων.
Αναβαλλόμενη ενοικίαση και μη πληρωμές
Αυτή η μορφή λογιστικής μπορεί επίσης να εφαρμοστεί εάν μια επιχείρηση ασχολείται με άνισες μηνιαίες πληρωμές. Μπορεί, για παράδειγμα, να δοθεί έκπτωση από τον ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια του Δεκεμβρίου για λογαριασμό των πολλών ημερών που θα κλείσει το γραφείο σας για τις αργίες. Εάν η επιχείρησή σας πρέπει να εκκενώσει τον χώρο για κάποιο χρονικό διάστημα λόγω κατασκευής ή ζημιάς στην κατασκευή, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να παραιτηθεί από το ενοίκιο σας κατά τη διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου, αναγκάζοντας σας να υπολογίσετε εκ νέου τον προϋπολογισμό σας για το έτος.
Οι κρυμμένες δαπάνες μπορούν επίσης να καταστήσουν τις πληρωμές ενοικίου άνισες, καθώς και απρόβλεπτες. Δυστυχώς, αυτό μπορεί να κάνει τον προϋπολογισμό το σωστό ποσό για ενοίκιο περίπλοκο, καθώς τα έξοδα όπως τα τέλη συντήρησης κτιρίου μπορεί να κυμανθούν με την πάροδο του χρόνου. Για το λόγο αυτό, μια επιχείρηση μπορεί να στρογγυλοποιήσει αυτόν τον αριθμό για να διασφαλίσει ότι ο προϋπολογισμός περιλαμβάνει τυχόν επιπλέον χρεώσεις που προκύπτουν από το ένα μήνα στο άλλο.
Η ενοικίαση αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου
Μπορεί να έχετε μια συμφωνία μίσθωσης όπου γνωρίζετε εκ των προτέρων ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί κατά ένα ορισμένο ποσό. Το πρώτο έτος μπορεί να οριστεί σε μία τιμή, για παράδειγμα μια αύξηση κατά 5% μόλις φτάσετε στο τέλος αυτού του όρου. Εάν, ωστόσο, η μίσθωσή σας εκτείνεται από την 1η Αυγούστου έως την 31η Ιουλίου, αλλά το οικονομικό σας έτος είναι από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου, θα ασχοληθείτε με πέντε μήνες υψηλότερου ενοικίου, δημιουργώντας μια ανομοιογένεια. Όπως θα κάνατε αν είχατε λάβει δωρεάν μήνες κατά την έναρξη της μίσθωσης, θα πρέπει να υπολογίσετε το μηνιαίο μίσθωμα με βάση το σύνολο των πληρωμών ενοικίου ολόκληρου του έτους. Αυτό σημαίνει ότι στην αρχή κάθε έτους θα χρειαστεί να ελέγξετε προσεκτικά τη σύμβαση μίσθωσης για να προσδιορίσετε τυχόν πιθανές αυξήσεις που θα μπορούσαν να τεθούν σε ισχύ κατά τη διάρκεια αυτού του έτους και, στη συνέχεια, να υπολογίσετε ανάλογα τις μηνιαίες πληρωμές σας.
Γιατί οι επιχειρήσεις χρησιμοποιούν αναβαλλόμενη ευθύνη ενοικίου
Ο προϋπολογισμός μιας επιχείρησης δείχνει τις προσπάθειές της να παραμείνει όσο το δυνατόν θετικότερα σε μετρητά καθ 'όλη τη διάρκεια του έτους. Ο ισολογισμός θα παρουσιάζει στοιχεία ενεργητικού - όλα όσα διαθέτει η επιχείρηση από τα μετρητά έως τον εξοπλισμό και το απόθεμά της - καθώς και υποχρεώσεις, τα οποία περιλαμβάνουν τα πολλά έξοδα που πραγματοποιεί μια επιχείρηση κατά τη διάρκεια της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ο στόχος για κάθε επιχείρηση είναι να δείξει ότι τα περιουσιακά της στοιχεία είναι αρκετά ισχυρά για να αντισταθμίσουν τις πολλές υποχρεώσεις που θα προκύψουν φυσικά καθώς μεγαλώνει.
Όταν το ενοίκιο κυμαίνεται από τον ένα μήνα στο άλλο, μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστεί με ακρίβεια ποιες είναι οι μηνιαίες υποχρεώσεις μιας επιχείρησης. Το βράδυ αυτό κάνει τα πράγματα πιο προβλέψιμα. Ίσως ακόμη πιο συμφέρουσα είναι το γεγονός ότι με την ευθεία μίσθωση των ενοικίων, οι επιχειρήσεις μπορούν να επωφεληθούν από τις τυχόν αναβολές που παίρνουν όλο το χρόνο. Έτσι, αν μια επιχείρηση πληρώνει 1.000 δολάρια το μήνα, αλλά παίρνει τρεις ελεύθερους μήνες κατά την εκκίνηση, η επιχείρηση μπορεί να αφαιρέσει 3.000 δολάρια από το σύνολο, και στη συνέχεια να την διαιρέσει σε αυτό το πρώτο έτος. Αυτό δείχνει μια μηνιαία υποχρέωση για ενοικίαση που είναι σημαντικά χαμηλότερη από ό, τι θα ήταν χωρίς αυτή την έκπτωση. Μια επιχείρηση που αναζητά χρηματοδότηση ή παρέχει χρηματοοικονομικούς πόρους στους μετόχους θα μπορούσε να βγει πιο θετικά χάρη σε αυτό το φθηνότερο μηνιαίο κόστος.
Ποιος είναι ο Υπολογισμός ενοικίασης με αναβολή;
Ο υπολογισμός του αναβαλλόμενου ενοικίου απαιτεί μια αρκετά απλή μέθοδο που μπορεί να εφαρμοστεί κάθε χρόνο. Καθώς καθορίζετε τον προϋπολογισμό του επόμενου έτους, απλά υπολογίστε κάθε κόστος που σχετίζεται με το ενοίκιο για τους δώδεκα μήνες. Αν ο πράκτοράς σας δεν καλύπτει όλες τις πρόσθετες χρεώσεις σε μία κατ 'αποκοπήν πληρωμή ενοικίου, προσθέστε και αυτούς. Αν έχετε καθαρή μίσθωση, όπου πληρώνετε ενοίκιο, φόρους ακίνητης περιουσίας και ασφάλιστρα, προσθέστε όλους αυτούς τους φόρους και ασφάλιστρα στις ετήσιες πληρωμές σας. Έτσι, εάν πληρώσετε 1.000 δολάρια το μήνα για ενοικίαση και 200 δολάρια το μήνα για φόρους και ασφάλειες, πολλαπλασιάστε τα $ 1.200 με 12 για να λάβετε τις ετήσιες πληρωμές ενοικίου ύψους 14.400 δολαρίων. Εάν, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης σας προσέφερε τρία μηνών δωρεάν ενοικίου ως κίνητρο, αφαιρέστε 3.000 δολάρια από αυτό το σύνολο για να λάβετε 11.400 δολάρια, στη συνέχεια διαιρέστε τον αριθμό με 12, ο οποίος φέρνει το μηνιαίο κόστος μίσθωσης, ασφάλισης και φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας στα 950 δολ. σημαντική μείωση από τα αρχικά $ 1.200 το μήνα.
Πώς λειτουργεί το Deferred Rent
Όταν καταργείται το μίσθωμα για αρχικό χρονικό διάστημα μετά τη μετακίνηση, η λογιστική σας ομάδα θα την μεταχειριστεί ως πίστωση για λογιστικούς σκοπούς. Έτσι, εάν μετακομίσετε στις 1 Αυγούστου και το ενοίκιό σας είναι δωρεάν μέχρι την 1η Δεκεμβρίου, οι λογιστές σας θα δημιουργήσουν ουσιαστικά έναν λογαριασμό ευθύνης και θα αντιμετωπίσουν το μη καταβληθέν ενοίκιο ως πίστωση στον λογαριασμό αυτό. Όταν φτάσει η 1η Δεκεμβρίου και είστε υπεύθυνος για το πλήρες ποσό, θα χρησιμοποιηθεί μέρος αυτού του μη καταβληθέντος ενοικίου μαζί με τα χρήματα που έχετε υπολογίσει ότι πληρώνετε μετά την έκπτωση.
Αν το μηνιαίο σας ενοίκιο είναι 1.000 δολάρια και το ενοίκιο για τους πρώτους τρεις μήνες είναι δωρεάν, το ενοίκιό σας είναι $ 12.000 για το έτος, αλλά αφαιρέστε 3.000 δολάρια, καθώς οι πρώτοι τρεις μήνες είναι δωρεάν. Ο υπολογισμός σας λέει ότι πληρώνετε $ 12.000 λιγότερο $ 3.000, ή $ 9.000, η οποία χωρίζεται από 12 είναι μόνο $ 750 το μήνα. Αλλά ο ιδιοκτήτης σας αναμένει $ 1.000, όχι $ 750, οπότε τα επιπλέον $ 250 θα προέρχονταν από αυτόν τον λογαριασμό ευθύνης που συνέστησε ο λογιστής σας την 1η Αυγούστου. Θα λάβετε $ 250 από αυτόν τον λογαριασμό κάθε μήνα για τρεις μήνες και στη συνέχεια αρχίστε να πληρώνετε τα πλήρη $ 1.000 του κανονικού προϋπολογισμού σας.
Πλήρεις μισθώσεις πλήρους απασχόλησης
Οι διακυμάνσεις μπορούν πραγματικά να αποφευχθούν με τον τρόπο που διαπραγματεύεται η μίσθωση. Ο πιο δημοφιλής τύπος μίσθωσης είναι η πλήρης μίσθωση πλήρους υπηρεσίας, ονομάζεται επίσης τροποποιημένο ακαθάριστο ή τροποποιημένο καθαρό. Με αυτό το είδος μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής διαιρούν λειτουργικά έξοδα, τα οποία στη συνέχεια συνοδεύονται από το κόστος του μηνιαίου μισθώματος. Αυτό καθιστά ευκολότερο να λογοδοτεί για το μίσθωμα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, δεδομένου ότι δεν θα αυξηθεί ή μειωθεί καθώς οι δαπάνες αλλάζουν. Θα πρέπει ακόμα να λογοδοτήσετε για αναβαλλόμενο ενοίκιο αν σας δοθεί ένα δωρεάν μήνα ή δύο στην αρχή της μίσθωσης, αλλά μόλις κλειδώσετε σε μίσθωση, θα είστε σε θέση να υπολογίζετε σε αυτό το μηνιαίο έξοδο μέχρι την στο τέλος του οποίου το ποσό μπορεί να αυξηθεί εάν ο ιδιοκτήτης σας επιλέξει.
Ένα μειονέκτημα σε μια πλήρης μίσθωση πλήρους υπηρεσίας είναι ότι αν τα λειτουργικά κόστη είναι χαμηλότερα από ό, τι αρχικά υπολογίστηκε, δεν θα λάβετε μείωση από το μίσθωμα σας γι 'αυτό. Εκτός εάν ο πράκτοράς σας είναι ιδιαίτερα γενναιόδωρος, πιθανότατα δεν θα δείτε ούτε μια πτώση του κόστους ενοικίασής σας όταν φτάσετε στο τέλος της συμφωνίας μίσθωσης. Αντίθετα, αν το κόστος αυξηθεί ξαφνικά κατά τη διάρκεια του έτους, το ποσό που πληρώνετε δεν θα αυξηθεί. Αλλά είναι πιθανόν ο ιδιοκτήτης σας να ρίξει μια ματιά σε αυτό που έχετε πληρώσει και να αυξήσετε το ποσό μόλις ο χρόνος μίσθωσης έχει αυξηθεί.
Λογιστική για βραχυπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη αναβολή ενοικίου
Προσθέτοντας ένα ακόμη επίπεδο σε αυτό είναι το γεγονός ότι οι αναβολές ενοικίου μπορούν να ταξινομηθούν είτε βραχυπρόθεσμα είτε μακροπρόθεσμα. Σε μερικές περιπτώσεις, οι λογιστές κατανέμουν τις πληρωμές ενοικίων σε τρέχοντα και μη τρέχοντα έξοδα, καθώς τα μη εκταμιευτικά ποσά ενοικίου δεν θα χρησιμοποιηθούν εντός της εν λόγω δημοσιονομικής περιόδου. Με άλλα λόγια, οτιδήποτε πληρώνετε τον επόμενο χρόνο είναι το πρόβλημα του επόμενου έτους και επομένως ταξινομείται ως μακροπρόθεσμη δαπάνη. Εξαιτίας αυτού, δεν θα συμπεριλάβετε την αύξηση του ενοικίου κατά το επόμενο έτος, όταν φτιάχνετε τον προϋπολογισμό του τρέχοντος έτους, ακόμα κι αν γνωρίζετε ότι έρχεται. Αντ 'αυτού, διαιρέστε τις πληρωμές ενοικίου σε 12 μήνες με βάση μόνο τι θα πληρώσετε για τον προϋπολογισμό σας.
Αντιμετώπιση αυξανόμενων τιμών
Το καλύτερο πράγμα για την προσεκτική παρακολούθηση των πληρωμών ενοικίου στον ισολογισμό σας είναι ότι παρακολουθείτε προσεκτικά τα έξοδα. Οι δαπάνες βάσης έτους μπορούν εύκολα να σας ξεγελάσουν, δεδομένου ότι οι περισσότερες μισθώσεις καθορίζονται σε μια ορισμένη τιμή για το πρώτο έτος για να διαπιστωθεί αν αυτό καλύπτει τα πάντα. Δεν είναι ασυνήθιστο για τους ενοικιαστές να βλέπουν το ενοίκιο για αύξηση του εμπορικού χώρου το δεύτερο έτος με βάση μόνο το γεγονός ότι τα λειτουργικά έξοδα του πρώτου έτους ήταν υψηλότερα από ό, τι είχε αρχικά προγραμματιστεί.
Εάν παρατηρήσετε ότι το ενοίκιο της επιχείρησής σας αυξάνεται σημαντικά με τη μίσθωση του δεύτερου έτους, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη σας να σας δείξει ένα αντίγραφο αυτών των λειτουργικών εξόδων. Κατά προτίμηση, θα πάρετε μια ανάλυση όλων όσων πληρώνετε σε μηνιαία βάση στο πλαίσιο αυτής της πληρωμής ενοικίου. Είστε πάντα ελεύθεροι να πάρετε το γραφείο σας αλλού, αλλά η κίνηση μπορεί να είναι δαπανηρή. Για το λόγο αυτό, θα σας ωφελήσει να συζητήσετε με τον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να διαπραγματευτείτε την αύξηση, ώστε να έχετε ακόμα ένα καλό επιτόκιο.
Αναβαλλόμενη ενοικίαση και εξαγορές
Σε κάποια στιγμή στη ζωή μιας επιχείρησης, μια άλλη εταιρεία μπορεί να κάνει μια προσφορά αγοράς. Εάν η προσφορά αυτή γίνει αποδεκτή, η λογιστική ομάδα της εξαγοράζουσας εταιρείας θα χρειαστεί οικονομικά, αφού ο αγοραστής αναλαμβάνει όλα τα περιουσιακά στοιχεία και τις υποχρεώσεις της εταιρείας που αποκτά. Όταν συμβεί αυτό, τα ποσά αναβαλλόμενου μίσθωσης στον ισολογισμό μπορούν να περιπλέξουν τα πράγματα, ειδικά εάν οι όροι της μίσθωσης σημαίνουν ότι το ενοίκιο θα αυξηθεί στους επόμενους μήνες. Αν η αύξηση αυτή θέτει το ενοίκιο πάνω από την αγοραία τιμή, η απορροφούσα εταιρεία έχει υποχρέωση στα χέρια της.
Όταν μια τέτοια υποχρέωση εμφανίζεται στον προϋπολογισμό, μια απορροφούσα εταιρεία έχει την απόφαση να κάνει, η οποία συχνά καθοδηγείται από τη συμβουλή της λογιστικής ομάδας. Σε αυτήν την περίπτωση, μπορεί να είναι ωφέλιμη η μετακίνηση των γραφείων σε μια νέα τοποθεσία, παρόλο που θα κοστίσει χρήματα για να κινηθεί. Το καλύτερο που πρέπει να κάνετε είναι να καθορίσετε το δίκαιο επιτόκιο της αγοράς και να εκτελέσετε μια σύγκριση κόστους, στη συνέχεια να παρουσιάσετε τις πληροφορίες στα κατάλληλα μέρη.
