Όταν μίσθωση αντί της ιδιοκτησίας σας, κάνετε την υπόσχεση να πληρώσετε ενοίκιο, έξοδα συντήρησης και άλλα έξοδα στον ιδιοκτήτη. Τα μετρητά που πληρώνετε κάθε μήνα ή τρίμηνο ονομάζονται δαπάνες ενοικίου. Αυτά τα χρήματα καταγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων σας κατά τη διάρκεια του μήνα στον οποίο σχετίζεται το ενοίκιο. Προπληρωμένο ενοίκιο είναι μίσθωμα που πληρώνετε πριν από την ημερομηνία λήξης. Πρόκειται για προκαταβολή για μελλοντικό όφελος, επομένως θα το καταγράψετε ως περιουσιακό στοιχείο για την εταιρεία.
Τι είναι η προπληρωμένη ενοικίαση;
Όταν μια επιχείρηση μισθώνει χώρους όπως ένα γραφείο, ένα κατάστημα λιανικής πώλησης ή ένα εργοστασιακό κτίριο, το ενοίκιο γενικά οφείλεται εκ των προτέρων για το μήνα ή το τρίμηνο που καλύπτεται από την πληρωμή του μισθώματος. Για παράδειγμα, το ενοίκιο του Ιουνίου ενδέχεται να λήξει στις 31 Μαΐου ή 1 Ιουνίου. Πολλές επιχειρήσεις πληρώνουν μίσθωμα με επιταγή. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να οργανωθούν και να λάβουν τον έλεγχο ταχυδρομικώς λίγες ημέρες πριν από την ημερομηνία λήξης. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην λάβει τον έλεγχο ενοικίου εγκαίρως και η επιχείρηση θα μπορούσε να πληγεί με σοβαρές εμπορικές συνέπειες όπως τόκοι, καθυστερημένα τέλη και πιθανή ειδοποίηση έξωσης.
Το προπληρωμένο μίσθωμα είναι απλώς το ποσό που καταβλήθηκε για ενοίκιο πριν από την περίοδο ενοικίασης στην οποία αναφέρεται. Όταν γράφετε μια επιταγή το Μάιο που καλύπτει το ενοίκιο για τον Ιούνιο, έχετε κάνει μια προπληρωμένη πληρωμή ενοικίου. Ορισμένες επιχειρήσεις ενδέχεται να προκαταβάλουν το μίσθωμα λίγες μέρες κάθε μήνα για να εξασφαλίσουν ότι ο έλεγχος ενοικίου θα φτάσει εγκαίρως. Άλλοι επιλέγουν να πληρώσουν εκ των προτέρων αρκετά ενοίκια για εμπορικούς λόγους, για παράδειγμα, για να λάβουν μια έκπτωση ενοικίου ή μόνο για να βεβαιωθούν ότι το ενοίκιο πληρώνεται. Όποιοι και αν είναι οι λόγοι σας, εάν ανοίγετε το βιβλίο επιταγών πριν από το ενοίκιο, προπληρώνετε το ενοίκιο.
Ποια είναι τα έξοδα ενοικίασης;
Τα έξοδα ενοικίασης είναι όλα τα έξοδα που συνδέονται με τη μίσθωση ενός ακινήτου κατά τη διάρκεια μιας περιόδου αναφοράς. Περιλαμβάνει προφανώς το μίσθωμα που πληρώνετε κάθε μήνα ή τρίμηνο, αλλά περιλαμβάνει επίσης οποιεσδήποτε άλλες δαπάνες που είναι απαραίτητες για τη χρήση ενός ακινήτου. Για παράδειγμα, μπορείτε να πληρώσετε επιπλέον μετρητά για να καλύψετε θέματα όπως η ασφάλιση, η συντήρηση, η επισκευή των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου και η ασφάλεια.
Τα έξοδα ενοικίασης είναι σταθερό κόστος, σε αντίθεση με το μεταβλητό κόστος, πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να τα πληρώνετε κάθε μήνα ή τρίμηνο ανεξάρτητα από το ποσό του προϊόντος που παράγετε. Ακόμα και αν κλείσετε τις εργασίες για ένα μήνα, εξακολουθείτε να πρέπει να πληρώσετε το μίσθωμα και άλλες δεσμεύσεις μίσθωσης. Ως εκ τούτου, τα έξοδα μίσθωσης μπορεί να είναι μια σημαντική διαρροή των λειτουργικών εσόδων μιας επιχείρησης.
Ποιες είναι οι διαφορές μεταξύ των εξόδων προπληρωμένου ενοικίου και ενοικίου;
Σε απλούς όρους, η διαφορά είναι απλή: Έξοδα ενοικίου είναι το ποσό που πρέπει να πληρώσετε με σύμβαση μίσθωσης και προπληρωμένο ενοίκιο είναι οποιοδήποτε έξοδο ενοικίου που πληρώνετε πριν από την ημερομηνία λήξης. Από άποψη λογιστικής, τα πράγματα είναι λίγο πιο περίπλοκα.
Τα έξοδα ενοικίασης εν γένει εμπίπτουν στην κατηγορία των εξόδων πώλησης, γενικών και διοικητικών εξόδων που κατατάσσονται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων. Άλλα είδη Π & Γ περιλαμβάνουν τόσο ποικίλες δαπάνες, όπως μισθοί, προμήθειες γραφείου, ασφάλιση και διαφορές. Τα έξοδα ενοικίασης ταξινομούνται ως έξοδα Π & ΓΔ επειδή μια επιχείρηση χρησιμοποιεί το ακίνητό της για να λειτουργήσει και να βγάλει χρήματα.
Οι εταιρείες παραγωγής μπορούν να αντιμετωπίσουν ελαφρώς διαφορετικά τα έξοδα ενοικίασης. Είναι πολύ πιο κοινό για αυτές τις εταιρείες να συμπεριλάβουν έξοδα ενοικίου ως μέρος του γενικού εργοστασίου. Αυτό συμβαίνει επειδή το ενοίκιο για εργοστασιακές εγκαταστάσεις συνδέεται με την παραγωγή - χωρίς εργοστάσιο, δεν θα υπήρχε κανένα προϊόν. Η μίσθωση που δεν συνδέεται με την παραγωγή, όπως οι χώροι γραφείων, χρεώνεται στα ΓΔ & Α. Ωστόσο, στο τέλος της ημέρας, δεν έχει σημασία ποια κατηγορία εμφανίζεται η δαπάνη ενοικίου - το αποτέλεσμα της κατώτατης γραμμής είναι το ίδιο.
Ποιο είναι το αποτέλεσμα της κατώτατης γραμμής; Όποτε συγκεντρώνετε ένα έξοδο μίσθωσης, θα πιστώσετε τον λογαριασμό μετρητών και θα χρεώσετε το λογαριασμό χρεώσεων / SG & A. Στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων, τα έξοδα ΠΓ & Δ καταχωρούνται στα έσοδα και εμφανίζονται στην ίδια κατηγορία με τα λοιπά έξοδα, όπως η απόσβεση και το κόστος των πωληθέντων αγαθών. Τα συνολικά έσοδα μείον το κόστος πωληθέντων προϊόντων σας δίνουν το μικτό σας κέρδος. Το μικτό κέρδος, μείον τα λειτουργικά έξοδα - τα γενικά και διοικητικά έξοδα είναι ίσο με το λειτουργικό εισόδημα. Τα λειτουργικά έσοδα είναι ένα μέτρο για το πόσο από τα έσοδά σας θα γίνει τελικά κέρδος αφού οι λογιστές έχουν αφαιρέσει πράγματα όπως οι φόροι. Έτσι, όσο μεγαλύτερα είναι τα έξοδα μίσθωσης, τόσο χαμηλότερο θα είναι το λειτουργικό εισόδημα. Τα έξοδα ενοικίασης έχουν άμεση επίπτωση στο ποσό των μετρητών στην εταιρική σας καμάρα.
Για να κατανοήσετε τον τρόπο με τον οποίο το προπληρωμένο ενοίκιο εντάσσεται σε αυτήν την ανάλυση, πρέπει να γνωρίζετε ότι μια καταχώρηση δαπανών ενοικίου θα αναφέρει το κόστος κατοχής χώρου κατά τη διάρκεια του χρονικού διαστήματος που αναφέρεται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων - ακόμη και αν το ενοίκιο δεν καταβλήθηκε εντός αυτής της περιόδου. Έτσι, εάν η εταιρεία ABC ετοιμάζει την κατάσταση αποτελεσμάτων για τον Ιούνιο και το ενοίκιο του Ιουνίου έφτασε τα 5.000 δολάρια, τότε η ABC θα καταγράψει ένα έξοδο ενοικίου ύψους 5.000 δολαρίων. Η εταιρεία κάνει την ίδια καταχώριση ανεξάρτητα από το αν πληρώνει το ενοίκιο τον Ιούνιο ή τον Μάιο.
Για να αντιμετωπιστεί αυτή η χρονική ανωμαλία, η εταιρεία πρέπει να καταγράψει το ποσό του προκαταβληθέντος ενοικίου που δεν έχει ακόμη καταναλωθεί. Το κάνει αυτό στην ενότητα "Διαθέσιμα στοιχεία ενεργητικού" του ισολογισμού. Επιστρέφοντας στο παραπάνω παράδειγμα, εάν η ABC πληρώσει το ενοίκιο τον Μάιο, θα καταγράψει την προπληρωμή των 5.000 δολαρίων ως κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία έως ότου πραγματοποιηθεί το κόστος. Για λόγους λογιστικής, το προπληρωμένο μίσθωμα είναι ένα όφελος που η εταιρεία δεν έχει ακόμη απολαύσει, αλλά θα απολαύσει κάποια στιγμή στο μέλλον. Είναι ένα πλεονέκτημα για την εταιρεία.
Γιατί οι επιχειρήσεις χρησιμοποιούν προπληρωμένο ενοίκιο
Οι επιχειρήσεις χρησιμοποιούν ως επί το πλείστον προπληρωμένο μίσθωμα από εμπορική αναγκαιότητα. Μία από τις βασικές ρήτρες μίας εμπορικής μίσθωσης αφορά την ημερομηνία πληρωμής του μισθώματος. Συνήθως, το ετήσιο ενοίκιο οφείλεται σε 12 ισόποσες πληρωμές σε οποιαδήποτε ημερομηνία προσδιορίζεται η μίσθωση ή σε τέσσερις ίσες πληρωμές. Όπου το μίσθωμα καταβάλλεται ανά τρίμηνο, η μίσθωση θα καθορίζει τις τέσσερις ημερομηνίες πληρωμής μισθωμάτων, όπως 1 Ιανουαρίου, 1 Απριλίου, 1 Ιουλίου και 1 Οκτωβρίου. Δεν υπάρχουν μαγικά στοιχεία σε αυτές τις ημερομηνίες - έχουν μόλις ξεκινήσει με σύμβαση.
Αυτό όμως που θα διαπιστώσετε είναι ότι θα σας ζητηθεί πάντα να πληρώσετε ενοίκιο ένα μήνα ή τρεις μήνες εκ των προτέρων, γεγονός που δημιουργεί μια προπληρωμένη κατάσταση ενοικίου. Οι τράπεζες και οι ενυπόθηκοι δανειστές συνήθως επιμένουν ότι οι ιδιοκτήτες έχουν τις πληρωμές ενοικίου που έρχονται πριν από την πληρωμή υποθηκών για την ίδια περίοδο. υπάρχει μεγαλύτερη πιθανότητα η πληρωμή υποθηκών να καλύπτεται από το εισόδημα από ενοίκια. Έτσι, θα έχετε έναν σκληρό χρόνο βρίσκοντας έναν ιδιοκτήτη που θα σας επιτρέψει να πληρώσετε ενοίκιο σε καθυστερήσεις.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να επιλέξετε να πληρώσετε εκ των προτέρων περισσότερες από μία πληρωμές ενοικίου. Για παράδειγμα, μπορεί να προσφέρετε να πληρώσετε ολόκληρο το ενοίκιο μπροστά για να εξασφαλίσετε μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία όταν ο ανταγωνισμός είναι έντονος. Ή μπορείτε να συμφωνήσετε να πληρώσετε πριν από μερικά μήνες το μίσθωμα σε αντάλλαγμα για κάποια άλλη γλυκαντική ουσία, όπως έκπτωση 10% στο ενοίκιο. Κάθε επιχείρηση θα έχει τους δικούς της εμπορικούς οδηγούς για την τοποθέτηση ενός κονδυλίου μετρητών στο τραπέζι.
Το μόνο πράγμα που δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε προπληρωμένο ενοίκιο είναι να πάρετε επιπλέον φορολογικές ελαφρύνσεις. Γενικά, μια επιχείρηση θα απαιτήσει μια έκπτωση το ίδιο έτος που πληρώνει το επιχειρηματικό έξοδο. Έτσι, εάν πληρώσατε ασφάλιστρο ύψους 2.000 $ το 2018, θα ζητούσατε την έκπτωση το 2018. Τώρα, φανταστείτε ότι έχετε ένα πολυετές ασφαλιστήριο συμβόλαιο με επιτόκιο 2.000 δολαρίων ετησίως. Αν θελήσατε, θα μπορούσατε να πληρώσετε τα ασφάλιστρα 2018 και 2019 ταυτόχρονα και να αφαιρέσετε την πληρωμή των 4.000 δολαρίων το 2018. Αυτό μπορεί να είναι επωφελές ανάλογα με τη φορολογική σας κατάσταση. Δυστυχώς, το προπληρωμένο ενοίκιο αποτελεί εξαίρεση από την έκπτωση όταν πληρώνετε τον κανόνα. Εάν πληρώσετε 50.000 δολάρια τον Ιούνιο για ενοίκια ενός έτους, θα μπορούσατε να αφαιρέσετε μόνο επτά μήνες αυτού του ενοικίου στις 31 Δεκεμβρίου.
Παραδείγματα δαπανών ενοικίου
Ένα σημαντικό χαρακτηριστικό της εμπορικής μίσθωσης είναι ότι το ενοίκιο σπάνια παραμένει σταθερό κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Οι περισσότερες επιχειρήσεις υπογράφουν μισθώσεις με όρους πέντε ή 10 ετών, με πρόβλεψη ότι το ενοίκιο θα αυξάνεται ετησίως, είτε ως σταθερό ποσοστό αύξησης είτε σύμφωνα με τον πληθωρισμό. Αντί να υπολογίζετε τις κυμαινόμενες πληρωμές ενοικίων, είναι συνηθισμένο να αναφέρετε τα έξοδα μίσθωσης μιας επιχείρησης ως ένα σταθερό ποσό από μήνα σε μήνα. Αυτή είναι η ευθεία μέθοδος λογιστικής.
Για παράδειγμα, υποθέστε ότι η εταιρεία XYZ υπογράφει μίσθωση ενός έτους για να ξεκινήσει την 1η Ιανουαρίου. Το ενοίκιο είναι 2.000 δολάρια το μήνα για τους πρώτους έξι μήνες. Μετά από αυτό, το ενοίκιο είναι $ 2.500 το μήνα. Χρησιμοποιώντας την ευθεία μέθοδο, η XYZ θα υπολογίσει κατά μέσο όρο την πληρωμή ενοικίου για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης. Σε αυτό το παράδειγμα, το μίσθωμα είναι έξι μήνες σε $ 2.000 και έξι μήνες σε $ 2.500, ή $ 27.000 συνολικά. Χωρίστε αυτό το ποσό με τη δωδεκάμηνη περίοδο μίσθωσης και λαμβάνετε μια μέση πληρωμή ύψους 2.250 δολαρίων το μήνα. Η εταιρεία καταγράφει αυτό το έξοδο ενοικίου στη μηνιαία κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
Φυσικά, τα στοιχεία για τα έξοδα ενοικίου δεν ταιριάζουν με την πραγματικότητα. Κατά τους πρώτους έξι μήνες, η XYZ πληρώνει 250 δολάρια λιγότερο από το καταγεγραμμένο έξοδο ενοικίου κάθε μήνα. Το δεύτερο εξάμηνο πληρώνει 250 δολάρια περισσότερο. Για να συμβιβάσει αυτές τις διαφορές, η εταιρεία πρέπει να χρησιμοποιήσει ένα λογαριασμό αναβαλλόμενων εξόδων ενοικίου.
Αρκετά απλά, η εταιρεία XYZ θα προσθέσει 250 δολάρια ανά μήνα στο λογαριασμό αναβαλλόμενων εξόδων ενοικίασης από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο, αφαιρώντας στη συνέχεια $ 250 από το λογαριασμό αναβαλλόμενων εξόδων ενοικίασης από τον Ιούλιο έως τον Δεκέμβριο. Τον Δεκέμβριο, ο λογαριασμός θα εμφανίσει μηδενικό υπόλοιπο. Η χρήση του λογαριασμού εξόδων μίσθωσης εξασφαλίζει ότι η Εταιρεία XYZ καταγράφει τα έξοδα μίσθωσης σύμφωνα με τους ευθείες κανόνες, ενώ ταυτόχρονα καταγράφει τα πραγματικά μετρητά ενοικίου που καταβάλλονται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
Προπληρωμένη Λογιστική Ενοικίασης
Το προπληρωμένο ενοίκιο εμφανίζεται ως ένα κυκλοφορούν ενεργητικό στον ισολογισμό της εταιρείας. Κάθε φορά που η εταιρεία πληρώνει εκ των προτέρων το μίσθωμα, πρέπει να χρεώσει το λογαριασμό κυκλοφορούντων περιουσιακών στοιχείων για το ποσό της προπληρωμής του μισθώματος, στη συνέχεια να γράψει ταυτόχρονη εγγραφή πίστωσης στο λογαριασμό μετρητών. Έτσι, αν η εταιρεία XYZ πλήρωσε ολόκληρο το ετήσιο ενοίκιο των 27.000 δολαρίων εκ των προτέρων, θα χρέωνε τα τρέχοντα προπληρωμένα περιουσιακά στοιχεία για $ 27.000 και τα μετρητά πίστωσης για $ 27.000.
Η εταιρεία XYZ πρέπει στη συνέχεια να προβεί σε προσαρμογή για να καταγράψει το τμήμα του προπληρωμένου ενοικίου που χρησιμοποιεί κάθε μήνα. Το κάνει αυτό με τη μεταφορά του προπληρωμένου εξόδου στην κατάσταση αποτελεσμάτων για την περίοδο κατά την οποία η εταιρεία χρησιμοποιεί το ενοίκιο. Επομένως, σε κάποιο χρονικό διάστημα κατά τη διάρκεια κάθε μήνα της 12μηνης μίσθωσης, θα αναγνώριζε (χρέωση) ένα έξοδο ενοικίου ύψους 2.250 δολαρίων και θα αντλούσε (πιστώσει) το προπληρωμένο περιουσιακό στοιχείο με το ίδιο ποσό. Αυτό τελικά χρεώνει την προπληρωμή σε βάρος.
Συνοπτικά, κατά την αντιμετώπιση των προπληρωμών του μισθώματος, αποθηκεύστε το προπληρωμένο μίσθωμα ως περιουσιακό στοιχείο στον ισολογισμό μέχρι τον μήνα που καταναλώνεται το ενοίκιο. Στη συνέχεια, θα το χρεώσετε για έξοδα. Αν ξεχάσετε να μετακινήσετε την προπληρωμή στο λογαριασμό των εξόδων μίσθωσης στο μήνα στον οποίο σχετίζεται το ενοίκιο, οι οικονομικές καταστάσεις σας θα αναφέρουν υπερβολικά το περιουσιακό στοιχείο και θα υποτιμήσουν το έξοδο. Είναι σημαντικό να παρακολουθείτε την ενότητα προπληρωμένου ενοικίου του λογαριασμού τρέχοντος ενεργητικού και να ενημερώνετε τη λίστα πριν κλείσετε τα βιβλία στο τέλος κάθε μήνα.
