Η παλιά παροιμία σχετικά με την ακίνητη περιουσία - θέση, τοποθεσία, τοποθεσία - αποτελεί τεράστιο παράγοντα για το μέσο κόστος των εμπορικών χώρων ανά τετραγωνικό πόδι. Πόλη ή μικρή πόλη, πολυσύχναστος κόμβος ή παράπλευρος δρόμος, ηλιόλουστη πλευρά ή σκιερή πλευρά - αυτοί καθορίζουν τις τοπικές μέσες τιμές. Μπορεί να αξίζει να πληρώσετε περισσότερα για μια τοποθεσία εάν μεταφράζεται σε υψηλότερη κίνηση ποδιών. Για τα καταστήματα προορισμού, ωστόσο, μπορεί να πληρώσει μακριά για να είναι ελαφρώς μακριά από το καλά πατημένο μονοπάτι.
Συμβουλές
-
Οι χώροι λιανικής πώλησης στη Νέα Υόρκη είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα πόση τοποθεσία επηρεάζει τις τιμές. Στον Άγιο Γεώργιο στο Staten Island, ο χώρος θα μπορούσε να διαρκέσει μόλις 10 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, αλλά σε απόσταση μόλις 40 λεπτών, στην πολυβραβευμένη Άνω Πέμπτη Λεωφόρο του Μανχάταν, τα καταστήματα φτάνουν τα $ 3.900 ανά τετραγωνικό πόδι στον δεύτερο κόσμο ακριβό λιανικό δρόμο.
Κύρια σημεία
Ένα αυτόνομο κατάστημα δεν παίρνει το ενσωματωμένο μπόνους της καθιερωμένης κυκλοφορίας ποδιών που έχει ένα καλά τοποθετημένο κατάστημα σε ένα εμπορικό κέντρο και αυτό συχνά μεταφράζεται σε χαμηλότερο κόστος ανά τετραγωνικό πόδι. Το να βρίσκεστε σε μια ράμπα εξόδου από το αυτοκινητόδρομο καθιστά το χώρο πιο προσιτό από το να μπαίνει σε έναν δημοφιλή πεζόδρομο. Αλλά κάθε ένας από αυτούς τους χώρους είναι ιδανικός για διάφορα καταστήματα.
Ανάμεσα στα πολλά ερωτήματα που πρέπει να αναλογιστείτε είναι: Συμπεριλαμβάνεται χώρος στάθμευσης; Θα πληρώσετε τη συντήρηση της κοινόχρηστης έκτασης του ιδιοκτήτη στις διαβάσεις του εμπορικού κέντρου ή τη συντήρηση του χώρου στάθμευσης; Θα σας χρεώσει ο ιδιοκτήτης για ασφάλιση ζημιών; Αυτά μπορεί να είναι πρόσθετα πάνω από την αναγραφόμενη τιμή ανά τετραγωνικό πόδι, αλλά πρέπει να συμπεριληφθούν στους υπολογισμούς σας.
Οι τιμές των χώρων λιανικής διαφέρουν από δρόμο σε δρόμο, πόσο μάλλον από πόλη σε πόλη και από πολιτεία σε πολιτεία. Για παράδειγμα, το Lincoln, η Νεμπράσκα, οι τιμές θα μπορούσαν να είναι απαγορευτικές σε περιφερειακό επίπεδο, αλλά να γελούν για έναν ιδιοκτήτη επιχείρησης του Μανχάταν. Είναι επιτακτική ανάγκη να γνωρίζετε τα τοπικά έξοδα και ποιες είναι οι δυνατότητες πωλήσεων ανά τετραγωνικό πόδι στη βιομηχανία σας σε περιφερειακό επίπεδο, επειδή αυτή η παλαιά παροιμία ισχύει και για το χώρο των καταστημάτων: Απορρίψτε όχι, δεν θέλετε. Μην πληρώνετε για το διάστημα που δεν μπορείτε να μετατρέψετε σε εισόδημα, βασικά.
Μίσθωση χώρου
Οι χώροι λιανικής πώλησης στη Νέα Υόρκη είναι ένα εξαιρετικό παράδειγμα πόση τοποθεσία επηρεάζει τις τιμές. Στον Άγιο Γεώργιο στο Staten Island, ο χώρος θα μπορούσε να διαρκέσει μόλις 10 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, αλλά σε απόσταση μόλις 40 λεπτών, στην πολυβραβευμένη Άνω Πέμπτη Λεωφόρο του Μανχάταν, τα καταστήματα φτάνουν τα $ 3.900 ανά τετραγωνικό πόδι στον δεύτερο κόσμο ακριβό λιανικό δρόμο.
Εν τω μεταξύ, η Lincoln Road του Μαϊάμι είναι η έκτη ισχυρότερη θέση λιανικής πώλησης της χώρας, και οι λιανοπωλητές πληρώνουν κατά μέσο όρο 350 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι. Ο αριθμός 10 στον κατάλογο αυτό είναι το Highland Park Village στο Ντάλλας / Φορτ Γουόρθ, με μέσο όρο $ 175 ανά τετραγωνικό πόδι. Κατά τη μίσθωση, η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι συνήθως μια ετήσια τιμή μίσθωσης, οπότε χρειάζεται κάποια μαθηματικά για να λάβετε το μηνιαίο σύνολο: Πολλαπλασιάστε τον αριθμό τετραγωνικών ποδών στο χώρο με την τιμή ανά τετραγωνικό πόδι, κατόπιν διαιρέστε με 12. Το αποτέλεσμα είναι $ 28 ανά τετραγωνικό πόδι για ένα χώρο 978 τετραγωνικών ποδιών που λειτουργεί στα $ 2.282 το μήνα.
Μια μελέτη περίπτωσης στο Κλίβελαντ
Για την προοπτική των υψηλών και χαμηλών τιμών σε μια τυπική πόλη, σκεφτείτε το Κλίβελαντ, όπου οι κενές θέσεις εργασίας λιανικής αυξάνονται σε μια στάσιμη οικονομία. Η στασιμότητα επηρεάζει τις τιμές από γειτονιά σε γειτονιά, καθώς οι κάτοικοι μετακινούνται έξω, οι δρόμοι καταρρέουν και τα μοντέλα κυκλοφορίας αλλάζουν. Εν τω μεταξύ, άλλες περιοχές, ιδίως στα προάστια, μεγαλώνουν καθώς οι άνθρωποι κοιτάζουν τις γειτονιές που αντιλαμβάνονται ως καλύτερες για τον τρόπο ζωής τους.
Ο πρώτος περιφερειακός μέσος όρος του Κλίβελαντ το 2017 σε εμπορικούς χώρους ήταν 12,13 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι χάρη στο μέσο όρο του ποσοστού κενών θέσεων 11% σε όλους τους χώρους λιανικής πώλησης σε όλη την πόλη. Όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε πόλη, οι κενές θέσεις επηρεάζουν δραματικά τις τιμές και αποτελούν σημαντικό μοχλό διαπραγμάτευσης. Μια περιοχή του Κλίβελαντ με 26% κενή θέση ζητά κάτω από $ 8 ανά τετραγωνικό πόδι, αλλά όπου υπάρχει μόνο 1,5 με 3% κενή θέση, οι ιδιοκτήτες ζητούν μεταξύ $ 22 και $ 25,88 ανά τετραγωνικό πόδι. Είναι όλα σχετικά με την προσφορά και τη ζήτηση.
Η τιμή δεν είναι το μόνο που έχει σημασία
Ένα μεγάλο ποσοστό σε ένα χώρο λιανικής πώλησης μπορεί να είναι παραπλανητικό. Ποιο είναι το σημείο να πληρώσετε 7 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι εάν δεν μπορείτε να πάρετε πελάτες να επισκεφθούν; Τι συμβαίνει αν θεωρούν την περιοχή μη ασφαλής; Μπορούν να σταθμεύσουν το αυτοκίνητό τους χωρίς να ανησυχούν για ένα διάλειμμα; Ποια είναι η διαμετακόμιση στο εσωτερικό της περιοχής; Υπάρχουν άλλα καταστήματα που θα δώσουν στους πελάτες λόγους να περάσουν χρόνο κοντά;
Η μελλοντική πελατεία μιας επιχείρησης θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις αποφάσεις σας στο διάστημα. Οι νεαροί πελάτες Hip είναι απίθανο να ψωνίζουν σε κουτσομπολιές, έτσι ώστε να βρεθεί ένας χώρος μεσαίας διακύμανσης είναι πιθανόν να ταιριάζει καλύτερα από τα ακριβά $ 25,88 ανά τετραγωνικό πόδι που πληρώνονται στο Beachwood του Κλίβελαντ. Εν τω μεταξύ, οι ηλικιωμένοι πελάτες είναι λιγότερο πιθανό να επισκεφθούν μέρη που δεν έχουν παραχωρήσει σημεία στάθμευσης ή που απαιτούν περπάτημα μεγάλες αποστάσεις.
Η έρευνα είναι όλα
Είναι ευθύνη του εαυτού του καταστήματος να διεξάγει έρευνα σε περιφερειακό επίπεδο, ακριβώς κάτω από το επίπεδο του δρόμου, για να εξασφαλίσει μια μεγάλη τιμή. Βοηθάει να δουλέψετε με έναν καταλαβαίνω εμπορικό κτηματομεσίτη ο οποίος δεν έχει μόνο στατιστικά στοιχεία στόματος, αλλά μπορεί να υποστηρίξει ισχυρισμούς με τεκμηρίωση. Αλλά να έχετε κατά νου ότι ο πράκτορας έχει κάτι να κερδίσει από τη συναλλαγή, έτσι και η ανεξάρτητη έρευνα, πάρα πολύ. Ένα γραφείο αναφοράς σε οποιαδήποτε αστική βιβλιοθήκη θα πρέπει να έχει πρόσφατα περιοδικά που να περιγράφουν τις τιμές πώλησης και μίσθωσης. Οι περιφερειακές εφημερίδες αποτελούν εξαιρετικές πηγές για τις πρόσφατες τάσεις της αγοράς, αλλά και τα ποσοστά παρακολούθησης σε περιοχές που σας ενδιαφέρουν. Εγγραφείτε σε τοπικά ενημερωτικά δελτία εμπορικών ακινήτων και παρακολουθείτε τις τάσεις των τιμών.
Έχετε μια ιδέα συντηρητικών στοιχείων πωλήσεων ανά τετραγωνικό πόδι που είναι δυνατές για την επιχείρησή σας και κάνετε μια ανάλυση κόστους-οφέλους ενοικίου έναντι πωλήσεων. Συγκεκριμένα αναζητήστε συγκρίσεις μεταξύ παρόμοιων τύπων επιχειρήσεων. Κατανοήστε ποια κυκλοφορία ποδιών και αυτοκινήτων είναι όπως στην περιοχή αυτή όλο το χρόνο. Ένας παραλιακός δρόμος θα μπορούσε να κάνει επιχειρήσεις δολοφόνων από τον Μάιο έως τον Σεπτέμβριο, αλλά υπάρχει ένας μεγάλος λόγος για τον οποίο τα καταστήματα επιβιβάζονται και πηγαίνουν ψάρια τον Ιανουάριο.
Τελικά, με καλή γνώση των τοπικών τιμών, των τάσεων λιανικής και της κυκλοφορίας για συγκεκριμένες περιοχές στην περιοχή σας, καθώς και την κατανόηση των τοπικών πωλήσεων ανά τετραγωνικό πόδι, μπορείτε να βρείτε έναν ελπιδοφόρο εμπορικό χώρο που θα επιτρέψει στην επιχείρησή σας να ευδοκιμεί.
