Η επένδυση σε διαμερίσματα πολλαπλών μονάδων μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να δημιουργήσετε παθητικό εισόδημα και πλούτο ή εμπειρία από την έλξη μαλλιών και την πτώχευση. Πριν αγοράσετε οποιοδήποτε κτίριο πολλαπλών μονάδων, φροντίστε να το αξιολογήσετε σωστά. Ακολουθούν ορισμένες οδηγίες.
Στοιχεία που θα χρειαστείτε
-
Μολύβι και χαρτί
-
Τηλέφωνο
-
Δερμάτινα παπούτσια
-
Χρήματα
Ξεκινήστε με κάποια μετρητά. Ενώ είναι δυνατό να εμπλακείτε σε επενδύσεις πολλαπλών μονάδων με "χωρίς χρήματα κάτω", τέτοιες συμφωνίες είναι λίγες και είναι πολύ δύσκολο να διαπραγματευτούν. Εξοικονομήστε τις πένες σας και μεταφέρετε μετρητά στο τραπέζι, ακόμη και αν είναι μόνο 5 τοις εκατό. Κρατήστε κάποια μετρητά σε αποθεματικό για κενές θέσεις και επισκευές.
Έρευνα ρεαλιστικά ενοίκια. Πριν κάνετε μια προσφορά σε οποιοδήποτε κτίριο, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι είναι τα ενοίκια της αγοράς για την περιοχή. Οδηγήστε γύρω, δείτε τα συγκρίσιμα κτίρια, ελέγξτε τις διαφημίσεις σε εφημερίδες και κάντε μερικές κλήσεις που προσποιούνται ότι είναι ενοικιαστές. Πρέπει να είστε σε θέση να εκτιμήσετε με ακρίβεια τα ενοίκια πριν να λάβετε ρεαλιστική απόφαση σχετικά με την αγορά ενός ακινήτου.
Καθορίστε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) για τα ακίνητα που σας ενδιαφέρουν. Το NOI σας είναι το εισόδημα που απομείνατε αφού όλες οι δαπάνες (συμπεριλαμβανομένου του επιδόματος κενής θέσης αλλά εξαιρουμένων των υπηρεσιών υποθηκών και των φόρων) έχουν πληρωθεί. Για παράδειγμα, εάν το κτίριό σας κερδίζει $ 100.000 ετησίως στα ενοίκια (συμπεριλαμβανομένων των κενών θέσεων) και έχει $ 30.000 ετησίως για συντήρηση, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας κλπ., Το NOI σας είναι $ 70.000.
Καθορίστε το ανώτατο όριο για τα κτήρια που σας ενδιαφέρουν. Οι επενδύσεις σε πολυκατοικίες χρειάζονται καλή ταμειακή ροή για να επιβιώσουν στις κενές θέσεις, τη συντήρηση και τις επισκευές. Το ανώτατο όριο είναι καθαρό (όχι ακαθάριστο) εισόδημα διαιρούμενο με την τιμή αγοράς. Αν αγοράσετε ένα κτίριο για $ 500.000 και έχετε ετήσια καθαρά λειτουργικά έσοδα ύψους $ 50.000 πριν από τους φόρους, η απόδοση επένδυσης (cap rate) είναι 10% τοις εκατό. Δεδομένων των προβλημάτων της λειτουργίας ενός κτιρίου, θέλετε πραγματικά να αγοράσετε μια πολλαπλή μονάδα που επιστρέφει λιγότερο από ότι θα μπορούσατε να πάρετε σε ένα CD χωρίς προβλήματα;
Καθορίστε τον πολλαπλασιαστή ακαθάριστων συντελεστών. Πάρτε την προτεινόμενη τιμή πώλησης και διαιρέστε την με το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια. Για παράδειγμα, αν η τιμή αγοράς είναι $ 500.000 και τα ετήσια ακαθάριστα ενοίκια είναι $ 50.000, το GRM είναι 10. Συγκρίνετε αυτόν τον αριθμό με πολλαπλές καταχωρίσεις στην περιοχή σας και θα έχετε έναν γενικό δείκτη για το πώς η ιδιοκτησία σας συγκρίνεται με άλλα ακίνητα στην τοπική αγορά.
Συμβουλές
-
Έχετε μια στρατηγική εξόδου. Θα αναβαθμίσετε το κτίριο και θα διοικείτε υψηλότερα ενοίκια; Στρέφοντας το σε condos; Κάνοντας καλλυντικές επισκευές και γυρίζοντας; Η στρατηγική σας για την αναβάθμιση της αξίας του κτιρίου θα παίξει στην τιμή που μπορείτε να πληρώσετε.
Προειδοποίηση
Ελέγξτε κάθε μονάδα του κτιρίου σας. Ψάξτε για λεκέδες που υποδηλώνουν διαρροές κάτω από τους νεροχύτες και στην οροφή. Ελέγξτε την κατάσταση της καλωδίωσης, της οροφής και των υδραυλικών εγκαταστάσεων και βεβαιωθείτε ότι οι μεμονωμένες μονάδες είναι σωστά μετρημένες. Δημιουργήστε μια λίστα με τις απαραίτητες επισκευές και χρησιμοποιήστε την ως σημείο διαπραγμάτευσης.
