Οι αποκλεισμένες ιδιότητες που πωλούνται στα βήματα του δικαστηρίου αποτελούν στην πραγματικότητα το δεύτερο στάδιο της διαδικασίας αποκλεισμού. Το πρώτο βήμα ονομάζεται προ-αποκλεισμός, και είναι όταν ο κάτοχος τράπεζας ή υποθήκη αρχίζει τα βήματα για την ανάκτηση των περιουσιακών στοιχείων και περιουσιακών στοιχείων. Το τελικό στάδιο, μετά τη στεγανοποίηση, συμβαίνει μετά τη δημοπρασία και καταλαμβάνει ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα πριν ο πλειοδότης μπορεί πράγματι να πάρει στην κατοχή του το ακίνητο.
Προ-αποκλεισμός
Η διαδικασία προ-αποκλεισμού ξεκινά όταν η πρώτη πληρωμή χάνεται επί ενυπόθηκου δανείου. Ο λογαριασμός επισημαίνεται και ο κάτοχος υποθηκών παρακολουθεί τον λογαριασμό για περαιτέρω καθυστερημένες ή λείπει πληρωμές. Μόλις ο λογαριασμός θεωρηθεί πάρα πολύ παράνομος, ο κάτοχος υποθηκών ξεκινά τη γραφική εργασία για να έχει το ακίνητο που πωλείται σε δημοπρασία του δικαστηρίου. Αυτή η γραφειοκρατία περιλαμβάνει συνήθως την υποβολή δήλωσης προθέσεων στις αρμόδιες τοπικές αρχές και την ανακοίνωση στην εφημερίδα ότι το ακίνητο θα πωληθεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία.
Η δημοπρασία δικαστηρίου
Στα περισσότερα κράτη, η προσφορά για ακίνητα που πωλούνται σε δημοπρασία δικαστηρίου μπορεί να ξεκινήσει πριν από την πραγματική ημέρα πώλησης. Αυτές οι επιπλέον ημέρες προστίθενται για τους ιδιοκτήτες σπιτιού για πρώτη φορά να υποβάλουν προσφορά στο ακίνητο. εάν μια προσφορά που έχει ληφθεί είναι αρκετά υψηλή για να ικανοποιήσει τον κάτοχο υποθήκης, είναι αποδεκτή και ο πραγματικός πλειστηριασμός ακυρώνεται. Εάν δεν έχουν ληφθεί προσφορές κατά τις ημέρες πριν από τη δημοπρασία, τότε το ακίνητο θα πωληθεί στα βήματα του δικαστηρίου. Σε ορισμένα κράτη, ο κάτοχος υποθήκης έχει το δικαίωμα να καθορίσει το μικρότερο χρηματικό ποσό που θα πάρει (που ονομάζεται αποθεματικό) για το ακίνητο που πωλείται. Συχνά, μια ιδιοκτησία δημοπρασιών θα πωλεί πολύ πιο κάτω από την αγοραία αξία, κάνοντας έτσι την υποβολή προσφορών σε δημοπρασία μια αγαπημένη δραστηριότητα των κερδοσκόπων ακινήτων και άλλων επενδυτών.
Μετά τον αποκλεισμό
Σε περισσότερες από 12 πολιτείες, υπάρχει μια περίοδος αναμονής πριν ο υψηλός πλειοδότης μπορεί να πάρει στην κατοχή του το ακίνητο. Αυτή τη φορά επιτρέπεται, έτσι ώστε όλοι οι φόροι και άλλες προσημειώσεις και υποθήκη να μπορούν να διακανονιστούν πριν ολοκληρωθεί η πώληση. Πολλά κράτη θα επιτρέψουν στον αρχικό ιδιοκτήτη σπιτιού να επαναγοράσει το ακίνητο για την τιμή της υψηλότερης προσφοράς.
Μειονεκτήματα
Ενώ παίρνετε ένα βασικό κομμάτι ιδιοκτησίας σε χαμηλότερη τιμή μπορεί να φαίνεται να είναι μια συμφωνία, υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να θυμάστε. Για ένα, οι αρχικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να ζουν ακόμα στο σπίτι και ο νέος αγοραστής μπορεί να χρειαστεί νομική βοήθεια για να τους αποβάλει. Δεύτερον, οι πρώην ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τραβήξει το εσωτερικό όταν έφυγαν, κάνοντας ανακατασκευή ή ανακαίνιση του ακινήτου ακριβότερα. Για τους αποκλεισμούς που πωλούνται στα σκαλιά του δικαστηρίου, δεν προβλέπεται γενικά η επιθεώρηση του ακινήτου. Το τρίτο μειονέκτημα είναι ότι το 100 τοις εκατό της τιμής μετρητών που προσφέρθηκε οφείλεται όταν η προσφορά κηρυχθεί νικητής.
