Η τιμή τερματικού είναι η προεξοφλημένη αξία όλων των ταμιακών ροών μετά το τέλος του έτους. Αυτό είναι το έτος κατά το οποίο λήγει η επενδυτική περίοδος. Οι προεξοφλημένες ταμειακές ροές είναι η προεξόφληση των μελλοντικών ταμιακών ροών μέχρι σήμερα. Τα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, εργοστάσια και κενές εκτάσεις. Η τιμή του τερματικού είναι βασική συνιστώσα της αποτίμησης των περιουσιακών στοιχείων.
Υπολογίστε την τιμή τερματικού υποθέτοντας ότι η ιδιότητα αυξάνει την αξία με σταθερό ετήσιο ρυθμό έως το τέλος του έτους. Ο τύπος τιμής τερματικού είναι: CV_ (1 + r) ^ t, όπου CV είναι η τρέχουσα αξία του ακινήτου, r είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο και t είναι το τερματικό έτος. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον τρέχοντα ρυθμό πληθωρισμού για το προεξοφλητικό επιτόκιο. Για παράδειγμα, αν η τρέχουσα τιμή είναι $ 1.000, το έτος τερματισμού είναι 5 και ο ρυθμός πληθωρισμού είναι 2 τοις εκατό, η τελική τιμή είναι $ 1.104.08: 1.000_ (1 + 0.02) ^ 5. Υπάρχουν δύο προβλήματα με αυτήν την προσέγγιση: Πρώτον, υποθέτετε ότι η τρέχουσα εκτίμηση αξίας της εμπορικής ακίνητης περιουσίας είναι σωστή, που δεν σημαίνει ούτε υπερβολικά ούτε πολύ χαμηλή. και δεύτερον, ότι θα υπάρξει σταθερή και σταθερή αύξηση της αξίας του μέχρι το τέλος του έτους. Αυτές οι υποθέσεις είναι απίθανο να κρατηθούν για μεγάλο χρονικό διάστημα. Για τους λόγους αυτούς, συχνά χρησιμοποιείται μια εναλλακτική προσέγγιση.
Υπολογίστε την τιμή τερματικού υποθέτοντας ένα σταθερό ρυθμό αύξησης των ταμειακών ροών σε διαχρονικότητα, ξεκινώντας από το τέλος του έτους. Ο τύπος της τελικής τιμής είναι: CF / (r - g), όπου CF είναι η ταμειακή ροή που παράγεται από το ακίνητο κατά το έτος τερματισμού, g είναι ο σταθερός ρυθμός αύξησης των ταμειακών ροών και r είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο. Για παράδειγμα, εάν η ταμειακή ροή που αρχίζει στο τερματικό έτος 5 είναι $ 100, το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι 8% και ο σταθερός ρυθμός αύξησης των ταμειακών ροών είναι 2%, η τελική τιμή είναι $ 1.666,67: 100 / (0,08-0,02). Σημειώστε ότι αν υποθέσετε έναν μηδενικό σταθερό ρυθμό ετήσιας αύξησης ταμειακών ροών (g), τότε ο τύπος τιμής τερματικού απλοποιείται σε CF / r (ταμειακή ροή διαιρούμενη με το προεξοφλητικό επιτόκιο).
Υπολογίστε την παρούσα αξία της τελικής τιμής, η οποία είναι ουσιαστικά μια μελλοντική μελλοντική ταμειακή ροή. Ο τύπος της παρούσας τιμής είναι TV / (1 + r) ^ t, όπου η τηλεόραση είναι η τελική τιμή του έτους t, και r είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο. Για παράδειγμα, αν η τιμή τερματικού είναι $ 1.000 το έτος 10 και το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι 4 τοις εκατό, η παρούσα αξία είναι $ 675.56: 1.000 / (1 + 0.04) ^ 10.
Συμβουλές
-
Το προεξοφλητικό επιτόκιο για τα στοιχεία ενεργητικού είναι συνήθως το κόστος κεφαλαίου της επιχείρησης (δηλαδή το κόστος δανεισμού χρημάτων).
