Οι ανακαινίσεις εμπορικών κτιρίων μπορούν να ποικίλουν από μικρούς εσωτερικούς επανασχεδιασμούς μέχρι σημαντικές αλλαγές τόσο στο εξωτερικό όσο και στο εσωτερικό της δομής. Ακόμα και μια ανακαίνιση μικρών επιχειρηματικών κτιρίων μπορεί να εξακολουθεί να είναι μια μεγάλη δοκιμασία εν τούτοις, και είναι σημαντικό να έχουμε μια ιδέα για το πλήρες φάσμα της διαδικασίας πριν από την κατάδυση σε ένα έργο ανακαίνισης.
Επιχειρηματικές Ανάγκες Ανανέωσης και Logistics
Το πρώτο βήμα σε μια ανακαίνιση εμπορικής ιδιοκτησίας είναι να αναγνωρίσει γιατί ένα κτίριο πρέπει να ανακαινιστεί. Ορισμένοι συνηθισμένοι λόγοι περιλαμβάνουν τη μεταβολή της μίσθωσης, τον εκσυγχρονισμό της εμφάνισης του χώρου, τις αναβαθμίσεις των ανέσεων και την αύξηση της ενεργειακής απόδοσης. Σε αυτό το βήμα, ο ιδιοκτήτης του κτιρίου και μερικές φορές ένας ενοικιαστής είναι τα μόνα εμπλεκόμενα μέρη.
Προτού προχωρήσετε στο επόμενο στάδιο, είναι σημαντικό να εξετάσετε το πιστοποιητικό κατοχής, παραβιάσεων ιδιοκτησίας, νόμους περί ζωνών, την τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου, τη γειτονιά και άλλους παράγοντες. Ορισμένοι από αυτούς τους παράγοντες μπορούν να απαγορεύσουν εντελώς ορισμένες ανακαινίσεις. άλλοι μπορεί να αυξήσουν δραστικά τον προϋπολογισμό και άλλοι μπορεί να επηρεάσουν μόνο τι πρέπει να γίνει πριν ολοκληρωθεί η εργασία. Για παράδειγμα, εάν ελπίζετε να μετατρέψετε το χώρο γραφείων σε εμπορικό χώρο, το πιστοποιητικό κατοχής μπορεί να δηλώνει ότι το κτήριο μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για γραφεία. Η αλλαγή του πιστοποιητικού κατοχής μπορεί να είναι μια δύσκολη, δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία. Και αν το ακίνητο δεν είναι ζωντανό για αυτό που θα θέλατε να κάνετε, η αλλαγή του χωρισμού μπορεί να είναι εντελώς αδύνατη. Ομοίως, εάν βρίσκεστε σε μια ιστορική συνοικία, ενδέχεται να μην μπορείτε νόμιμα να αλλάξετε το εξωτερικό του κτιρίου σας, ακόμη και αν μπορείτε να κάνετε οτιδήποτε θέλετε στο εσωτερικό του κτιρίου.
Ένα άλλο πρόβλημα που μπορεί να προκύψει θα είναι εάν θέλετε να αλλάξετε ένα χώρο λιανικής πώλησης ενδυμάτων σε έναν αντιπρόσωπο αυτοκινήτων. Θα χρειαστεί να ελέγξετε την κατάσταση του κτιρίου για να διαπιστώσετε αν είναι επαρκώς δομημένο για να υποστηρίξει το βάρος των οχημάτων.
Θα πρέπει επίσης να πάρετε αυτή τη φορά για να αξιολογήσετε τη συνολική κατάσταση του κτιρίου. Εάν πρόκειται να κάνετε σημαντικές αλλαγές για να κάνετε το κτίριο να φαίνεται καλύτερα και το σύστημα HVAC σας θα μπορούσε να αντέξει οικονομικά, ίσως να κάνετε τις αλλαγές αυτές ταυτόχρονα.
Βρείτε εργολάβους και σχεδιαστές
Αφού εξετάσετε τι πρέπει να κάνετε, θα πρέπει να είστε σε θέση να προσδιορίσετε ποιους τύπους επαγγελματιών θα πρέπει να συμπεριλάβετε στο έργο σας. Εάν εργάζεστε μόνο σε αναβαθμίσεις ενέργειας, μπορεί να είναι αρκετός ένας επαγγελματίας HVAC και ηλεκτρολόγος. Εάν ανακαίνετε το μπροστινό μέρος ενός ακινήτου, ίσως θέλετε έναν αρχιτέκτονα και έναν εργολάβο. Διεξάγετε έρευνες και αναζητήστε προσωπικές συστάσεις, αν είναι δυνατόν, για να εξασφαλίσετε ότι έχετε κάποιον που είναι εύκολο να εργαστείτε, χρεώνει μια δίκαιη τιμή και παράγει αποτελέσματα σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα.
Εάν εκτελείτε πολλαπλά είδη ανακαινίσεων κάθε φορά, ίσως θελήσετε να προσλάβετε έναν γενικό εργολάβο ή έναν υπεύθυνο έργου για να επιβλέπει όλα τα έργα και να βεβαιωθείτε ότι όλοι μένουν εγκαίρως. Αυτός ο διαχειριστής έργου μπορεί επίσης να χειριστεί παραδόσεις υλικών και τυχόν διαφωνίες που προκύπτουν με τους υπεργολάβους.
Κάντε έναν προϋπολογισμό
Επειδή μπορεί να είναι δύσκολο να υπολογίσετε τον προϋπολογισμό για την αναδιαμόρφωση του εμπορικού κτιρίου χωρίς πρώτα να λάβετε εκτιμήσεις, αυτή είναι η κατάλληλη στιγμή για να ξεκινήσετε έναν προϋπολογισμό. Ίσως είχατε κάποια ιδέα για το τι θέλετε να ξοδέψετε για το έργο πριν, αλλά τώρα που έχετε μιλήσει με επαγγελματίες, θα πρέπει να έχετε μια καλύτερη ιδέα για το τι μπορείτε να περιμένετε να ξοδέψετε. Επιτρέψτε έως και 30 τοις εκατό για έναν προϋπολογισμό έκτακτης ανάγκης εκτός από αυτό που αναφέρθηκε από την ομάδα σας για να δώσετε στον εαυτό σας κάποια wiggle δωμάτιο αν αναπάντεχα προβλήματα προκύψουν κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής. Ίσως χρειαστεί να δημιουργήσετε τώρα ένα προκαταρκτικό προϋπολογισμό και να το αναθεωρήσετε αφού κάνετε συγκεκριμένα σχέδια με τους σχεδιαστές.
Σχεδιάστε την ανακαίνισή σας
Αν δεν κάνετε αόρατες βελτιώσεις, όπως αναβαθμίσεις ενέργειας, θα θελήσετε να συνεργαστείτε με έναν αρχιτέκτονα, έναν σχεδιαστή εσωτερικών χώρων ή άλλο επαγγελματία σχεδιαστή, για να καταλάβετε τι θέλετε να μοιάζει με τον χώρο όταν τελειώσετε. Ακόμα κι αν δουλεύετε πίσω από τα σκηνικά, θα χρειαστεί να δημιουργήσετε νέα σχέδια για να τεκμηριώσετε τις αλλαγές. Αυτό θα σας επιτρέψει επίσης να κατανοήσετε πλήρως την εργασία που θα κάνετε για να φτάσετε σε αυτό το στάδιο.
Εάν εργάζεστε με έναν σχεδιαστή / αρχιτέκτονα και δεν φέρνετε έναν ανάδοχο μαζί του, αυτό μπορεί να είναι μια καλή στιγμή για να λάβετε εκτιμήσεις από τους υποψήφιους εργολάβους σχετικά με το συνολικό κόστος της εργασίας, δεδομένου ότι οι εργολάβοι δεν μπορούν να σας δώσουν μια ακριβή εκτίμηση χωρίς να γνωρίζετε το πλήρες πεδίο εφαρμογής του έργου. Από την άλλη πλευρά, μπορεί να είναι χρήσιμο να εμπλέξετε έναν γενικό αντισυμβαλλόμενο στη διαδικασία σχεδιασμού, καθώς μπορεί να προσφέρει πληροφορίες που μπορούν να σας βοηθήσουν να κάνετε τα σχέδιά σας πιο ρεαλιστικά και οικονομικά προσιτά με βάση την πρακτική εμπειρία τους.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε ολοκληρώσει τον προϋπολογισμό σας μόνο αφού λάβετε μια τελική, επίσημη εκτίμηση από τον ανάδοχο. Αυτή είναι και η κατάλληλη στιγμή για να αναπτύξετε ένα λογικό πρόγραμμα με τη βοήθεια της ομάδας σας.
Λάβετε τις άδειές σας
Πριν ξεκινήσετε μια επιχειρηματική ανακαίνιση, θα χρειαστεί πιθανώς να λάβετε άδειες για την εργασία. Εάν εργάζεστε με εργολάβο ή αρχιτέκτονα, πιθανότατα θα φροντίσετε τις άδειες, αλλιώς μπορεί να χρειαστεί να κατευθυνθείτε προς το δημαρχείο. Διαφορετικές πόλεις ενδέχεται να έχουν διαφορετικά τμήματα για να χειρίζονται αυτά τα είδη αδειών, αλλά συχνά θα είναι το Τμήμα Επιθεώρησης Κτιρίων, το Τμήμα Σχεδιασμού ή οι Υπηρεσίες Ανάπτυξης.
Ανάλογα με την τοποθεσία σας και την έκταση της ανακαίνισής σας, μπορεί να χρειαστεί να υποβάλετε ορισμένες έρευνες πριν λάβετε τις άδειες. Εάν βρίσκεστε σε ευαίσθητο περιβάλλον, ίσως χρειαστεί να κάνετε μια μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, για παράδειγμα. Εάν κατεδαφίζετε μέρος της κατασκευής, μπορεί να χρειαστεί να κάνετε μια επισκόπηση επικίνδυνων υλικών για να δοκιμάσετε το μόλυβδο, τον υδράργυρο, τον αμίαντο και άλλα επικίνδυνα υλικά στο κτίριο.
Κάνοντας το αναδιαμόρφωση
Μόλις φροντίσετε όλο το σχεδιασμό, το σχεδιασμό και τις άδειες, θα πρέπει να είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε την κατασκευή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πιθανότατα δεν θα συμμετάσχετε πολύ σε αυτό το στάδιο της διαδικασίας ανακαίνισης των εμπορικών κτιρίων, εκτός εάν κάνετε μέρος του έργου μόνοι σας. Εάν προκύψουν προβλήματα και ο ανάδοχος πρέπει να χρεώσει περισσότερα, θα σας στείλει μια προσθήκη στο υπάρχον έργο.
Εκτέλεση απαραίτητων επιθεωρήσεων
Ως ιδιοκτήτης του κτιρίου, ίσως θελήσετε να ελέγξετε την ιδιοκτησία, ενώ εκσυγχρονίζεται για να βεβαιωθείτε ότι ικανοποιούνται οι προσδοκίες σας και ότι το έργο είναι εγκαίρως. Μπορεί να μην είστε ο μόνος επιθεωρητής που ψάχνει για το έργο όμως? ένας κυβερνητικός επιθεωρητής κτιρίων μπορεί να σταματήσει κατά τη διάρκεια ή μετά την κατασκευή για να εξασφαλίσει ότι οι οικοδομικοί κώδικες πληρούνται. Ενώ η τήρηση αυτών των κωδικών είναι συνήθως ευθύνη του εργολάβου ή του σχεδιαστή, θα μπορούσατε να είστε στο γάντζο αν το κτίριο δεν είναι μέχρι να κωδικοποιήσει μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, έτσι αυτό είναι κάτι που μπορεί να σας ωφελήσει μακροπρόθεσμα.
Αν έπρεπε να αλλάξετε το πιστοποιητικό πληρότητας για να αλλάξετε τη χρήση του κτιρίου, ο υπάλληλος κωδικοποίησης θα επιθεωρεί τις ανακαινίσεις πριν σας εκδώσει ένα νέο πιστοποιητικό πληρότητας.
Μόλις ολοκληρωθούν όλες οι ανακαινίσεις και οι επιθεωρήσεις είναι πλήρεις, μπορείτε να μετακινήσετε την εταιρεία σας ή τους νέους ενοικιαστές σας στο ανακατασκευασμένο κτίριο.
