Η εύλογη αγοραία αξία ενός ακινήτου είναι η αξία ενός ακινήτου στην ανοικτή αγορά χωρίς εξωτερικούς παράγοντες. Αυτή η αξία έχει πολλές σημαντικές χρήσεις και είναι απαραίτητη σε διαζύγια, κατά τον υπολογισμό των φόρων, για πωλήσεις κατοικίας και ασφαλιστικές απαιτήσεις. Παρόλο που μια δεδομένη ιδιοκτησία έχει μια δεδομένη θεωρητική δίκαιη αγοραία αξία, καθορίζοντας ότι η πραγματική αξία μπορεί να είναι σχεδόν αδύνατη. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχουν πολλές διαφορετικές μέθοδοι για τον υπολογισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας, καθένα από τα οποία μπορεί να είναι περισσότερο ή λιγότερο ακριβές με βάση τις ιδιαιτερότητες μιας δεδομένης περιουσίας.
Τι είναι η δίκαιη αγοραία αξία;
Η δίκαιη αξία της αγοράς είναι μία από αυτές τις φαινομενικά απλές έννοιες που μπορούν να γίνουν εξαιρετικά πολύπλοκες στην πράξη. Για να το θέσουμε απλά, η δίκαιη αγοραία αξία είναι η τιμή που ένα συγκεκριμένο ακίνητο θα πωλούσε στην τρέχουσα ανοιχτή αγορά χωρίς εξωτερικές πιέσεις όπως ο χρόνος ή οι οικονομικοί περιορισμοί. Στην ουσία, ο όρος αναφέρεται στη χαμηλότερη τιμή που ένας πωλητής θα ήταν διατεθειμένος να αποδεχθεί και στην πιο ανταγωνιστική τιμή που ένας αγοραστής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει εάν δεν βιαζόταν ούτε να αγοράσει ούτε να πουλήσει ούτε να υπόκειται σε οικονομικούς περιορισμούς, λογική γνώση των σχετικών γεγονότων. Η δίκαιη αγοραία αξία εξαρτάται από την προσφορά και τη ζήτηση και θα αυξηθεί και θα μειωθεί με βάση την τρέχουσα αγορά.
Γιατί η δίκαιη αγοραία αξία είναι σημαντική
Η εύλογη αγοραία αξία είναι μια αμερόληπτη αποτίμηση ενός περιουσιακού στοιχείου. Δεν επηρεάζεται από την οικονομική ή συναισθηματική κατάσταση του αγοραστή ή του πωλητή. Για το λόγο αυτό, η έννοια χρησιμοποιείται συχνά για νομικούς σκοπούς, συνήθως εκείνες που αφορούν φόρους, ασφάλειες και συναλλαγές ακινήτων. Μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί σε διακανονισμούς διαζυγίου για να εξασφαλίσει ότι και τα δύο μέρη θα λαμβάνουν ίσο χρηματοοικονομικό μερίδιο των περιουσιακών στοιχείων, μολονότι και τα δύο μέρη δεν μπορούν να κατέχουν ίσα τμήματα του συνόλου των ακινήτων που εμπλέκονται στο διαζύγιο. Οι κυβερνήσεις χρησιμοποιούν επίσης τον τομέα για σκοπούς επιφανών τομέων, όταν εκμεταλλεύονται την περιουσία τους από τους ιδιοκτήτες τους και τους επιστρέφουν με βάση την εύλογη αγοραία αξία.
Εύλογη αγοραία αξία και φόροι
Οι εύλογες αξίες της αγοράς είναι χρήσιμες για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου που χρησιμοποιείται σε φορολογική έκπτωση μετά από απώλεια ατυχήματος ή για φιλανθρωπικές δωρεές. Για παράδειγμα, αν ο ιδιοκτήτης του οχήματος δωρίσει το αυτοκίνητό του στην Καλύτερη Βούληση, μπορεί να διαγράψει τη δίκαιη αγοραία αξία βάσει του τι θα αξίζει το αυτοκίνητο σε μια συναλλαγή ανοικτής αγοράς.
Η δίκαιη αγοραία αξία για φορολογικούς σκοπούς έχει αποτελέσει αντικείμενο πολλών δικαστικών υποθέσεων του IRS, καθώς μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστεί. Αν το άτομο που έδωσε το αυτοκίνητό του στην καλή θέληση ψάχνει για την εύλογη αξία του αυτοκινήτου του, για παράδειγμα, θα μπορούσε να δει συγκρίσιμες πωλήσεις στο eBay Motors. Θα μπορούσε επίσης να χρησιμοποιήσει την αξία που κατέβαλε για το αυτοκίνητο αν το αγόρασε πρόσφατα, να βασίσει την τιμή του σε μια εκτίμηση από έναν τοπικό εμπειρογνώμονα ή να τον υπολογίσει με διάφορους άλλους τρόπους. Αλλά κάθε μια από αυτές τις μεθόδους θα μπορούσε να οδηγήσει σε διαφορετική τιμή, οπότε αν το IRS πιστεύει ότι η δίκαιη αξία του στην αγορά είναι πολύ υψηλή, θα μπορούσαν να τον ελέγξουν ως αποτέλεσμα.
Η δίκαιη αγοραία αξία χρησιμοποιείται επίσης για τον προσδιορισμό της αξίας ενός σπιτιού για τους φόρους ιδιοκτησίας. Η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της εύλογης αγοραίας αξίας θα κυμαίνεται ανάλογα με το χρόνο που εξαντλείται, γι 'αυτό και η αξία αυτή πρέπει να αξιολογείται τακτικά από έναν αξιολογητή φορολογίας πόλης ή από έναν διαχειριστή αποτίμησης ακινήτων.
Τα δοκιμαστικά δικαστήρια θα χρησιμοποιούν επίσης τη δίκαιη αγοραία αξία των ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς, καθώς μπορούν να βοηθήσουν στον προσδιορισμό του ποσού των οφειλετών του αποθανόντος να πληρώσουν στους φόρους ακίνητης περιουσίας. Αυτή η τιμή είναι ιδιαίτερα σημαντική στις περιπτώσεις αυτές, γιατί γενικά εάν η κληρονομημένη ιδιοκτησία δεν τηρείται από την οικογένεια, θα πωληθεί γρήγορα, οπότε η αξία δεν μπορεί να υπολογιστεί με ακρίβεια από αυτό που πωλείται. Επιπλέον, η δίκαιη αγοραία αξία πρέπει να καθιερωθεί στα δικαστήρια των σωφρονιστικών ιδρυμάτων, δεδομένου ότι πολλά ακίνητα κληρονομούνται από πολλούς δικαιούχους που πρέπει να καθορίσουν μια δίκαιη αγοραία αξία αν ένα πρόσωπο επιθυμεί να διατηρήσει το ακίνητο και να δώσει στους άλλους δικαιούχους ένα δίκαιο μερίδιο της αξίας του ακινήτου.
Χρήση ακινήτων
Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αποφασίζει να πουλήσει την ιδιοκτησία του, είναι ευεργετικό γι 'αυτήν να κατανοήσει τη δίκαιη αγοραία αξία πριν από την καταχώριση για να μάθει τι πρέπει να το πουλήσει. Δεν θα ήθελε να παραθέσει το σπίτι για πολύ λίγα, αλλά δεν θα ήθελε ομοίως να παραθέσει το σπίτι για τόσα πολλά που θα έθιγε τους αγοραστές.
Εύλογη Αγοραία Αξία για Ασφάλιση
Ο ασφαλιστικός κλάδος εξαρτάται επίσης σε μεγάλο βαθμό από τις δίκαιες αξίες της αγοράς για την επιστροφή των κατεστραμμένων ή κατεστραμμένων περιουσιακών στοιχείων. Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι καταστρέφεται σε περίπτωση πυρκαγιάς, η ασφαλιστική εταιρεία θα χρησιμοποιήσει τη δίκαιη αγοραία αξία ενός ακινήτου για να καθορίσει το ποσό που θα πληρώσει για την απαίτηση. Το ποσό αυτό δεν λαμβάνει υπόψη τη συναισθηματική προσήλωση του ατόμου στο ακίνητο, πράγμα που σημαίνει ότι το πραγματικό ποσό που πληρώνεται μέσω της απαίτησης μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερο από ό, τι θα ήταν διατεθειμένο να αποδεχθεί εάν ήταν να προσπαθήσουν να πουλήσουν το ακίνητο πριν καταστραφεί.
Διαφορές από παρόμοιους όρους
Ενώ η "αγοραία αξία" αναφέρεται στην τιμή ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια πραγματική αγορά, η δίκαιη αγοραία αξία αντιπροσωπεύει την αξία της περιουσίας σε μια υποθετική τέλεια αγορά στην οποία οι αγοραστές και οι πωλητές βρίσκονται επί ίσοις όροις. Ενώ η πραγματική αγοραία αξία ενός σπιτιού θα είναι διαθέσιμη σε μια λίστα ακινήτων, η εύλογη αγοραία αξία ενός σπιτιού δεν είναι τόσο εύκολο να υπολογιστεί. Η πραγματική αγοραία αξία θα μπορούσε να είναι υψηλότερη από τη δίκαιη αγοραία αξία σε πολλές περιπτώσεις, αν ο πωλητής υπερτιμήσει την περιουσία τους ή χαμηλότερη αν ο πωλητής προσπαθεί να κάνει μια γρήγορη πώληση από απελπισία.
Η «εκτιμηθείσα αξία» ενός ακινήτου είναι μια παρόμοια έννοια, αλλά επειδή αναφέρεται μόνο στη γνώμη ενός εκτιμητή της αξίας του αντικειμένου, όχι στην πραγματική δίκαιη αγοραία αξία, καθώς μπορεί να διαφέρει από εκτιμητή σε εκτιμητή. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν πρότυπα, κατευθυντήριες γραμμές, τοπικούς κανονισμούς, οικονομικές τάσεις και συγκρίσιμες πωλήσεις για τον προσδιορισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Στις περισσότερες περιπτώσεις όπου απαιτείται η δίκαιη αγοραία αξία, η εκτιμώμενη αξία θεωρείται αποδεκτή, ωστόσο, οι εκτιμηθείσες αξίες μπορούν συχνά να είναι λίγο υψηλότερες από την πραγματική αγοραία αξία.
Τέλος, η "εκτιμώμενη αξία" είναι η αξία ενός ακινήτου όπως καθορίζεται από έναν τοπικό φορολογούμενο αξιολογητή ή διαχειριστή αποτίμησης ακινήτων. Αυτή η τιμή χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων ιδιοκτησίας. Σε γενικές γραμμές, η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου θα βασίζεται στην τελευταία φορά που πωλήθηκε, πρόσφατες επιθεωρήσεις στο σπίτι και συγκρίσιμες πωλήσεις κατοικίας. Όπως και η εκτιμώμενη αξία, σκοπός των εκτιμήσεων αυτών είναι να προσδιοριστεί η δίκαιη αγοραία αξία, αλλά οι εκτιμήσεις περιορίζονται από το γεγονός ότι είναι μόνο μία άποψη. Ενώ η εκτιμώμενη αξία πρέπει να μοιάζει με τη δίκαιη αγοραία αξία, είναι συχνά λίγο χαμηλότερη. Οι εκτιμώμενες αξίες είναι δημόσια στοιχεία και είναι προσβάσιμες σε ορισμένους ιστότοπους ή στο γραφείο τοπικού φορολογικού επιμελητή.
Συγκριτικές Αναλύσεις Αγοράς
Υπάρχουν πολλοί τρόποι για τον προσδιορισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας και ενώ υπάρχει υποθετικά μία οριστική δίκαιη αγοραία αξία ενός δεδομένου ακινήτου, κάθε μέθοδος υπολογισμού της αξίας είναι πιθανό να οδηγήσει σε διαφορετικό αριθμό. Η πιο συνηθισμένη μέθοδος για τον υπολογισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας είναι η συγκριτική ανάλυση της αγοράς. Αυτό συνεπάγεται την εξέταση άλλων συγκρίσιμων ακινήτων στην αγορά ή συγκρίσιμων ακινήτων που πωλούνται πρόσφατα τα τελευταία δύο έως τρία χρόνια.
Σε αγορές όπως η ακίνητη περιουσία, είναι σημαντικό να εξεταστεί η θέση των ακινήτων προς πώληση, αλλά με στοιχεία όπως συλλεκτικά αντικείμενα και αντίκες, ίσως είναι καλύτερο να εξετάσουμε συγκρίσιμες πρόσφατες πωλήσεις σε ολόκληρο τον πλανήτη, καθώς οι συλλέκτες γενικά δεν περιορίζουν τις αγορές τους μια τοπική περιοχή. Όταν οι συγκριτικές αναλύσεις αγοράς αφορούν ακίνητα, εκτελούνται γενικά από εξουσιοδοτημένους κτηματομεσίτες και πρέπει να περιλαμβάνουν συγκρίσεις σε σπίτια με παρόμοια τετραγωνικά μεγέθη, σε παρόμοια κατάσταση και με παρόμοιο αριθμό υπνοδωματίων. Θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνουν μόνο τα σπίτια που πωλούνται για την εύλογη αξία στην ελεύθερη αγορά, όχι τα σπίτια που πωλούνται κατά αποκλεισμό ή πωλούνται με άλλο τρόπο σε δραστικές χαμηλές ή υψηλές τιμές.
Επαγγελματικές εκτιμήσεις αγοράς δίκαιου χαρακτήρα
Ένας άλλος συνήθως χρησιμοποιούμενος τρόπος για να προσδιοριστεί η δίκαιη αξία της ιδιοκτησίας είναι να μισθώσει έναν εκτιμητή. Οι εκτιμητές θα πρέπει να ειδικεύονται στο είδος της περιουσίας που εξετάζουν. Για παράδειγμα, ένας εκτιμητής ακινήτων είναι πιστοποιημένος επαγγελματίας με εμπειρία και κατάρτιση για τον προσδιορισμό της αξίας της ιδιοκτησίας, ενώ ένας εκτιμητής τέχνης έχει εκτενή γνώση του χώρου της τέχνης, της ιστορίας της τέχνης και των σημερινών τάσεων στις πωλήσεις έργων τέχνης. Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν τόσο την ανταγωνιστική ανάλυση της αγοράς όσο και άλλους παράγοντες, όπως οι οικονομικές τάσεις, για τον προσδιορισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Πολλοί δανειστές απαιτούν ένα σπίτι να περάσει μια επαγγελματική εκτίμηση πριν εγκρίνει δάνεια για την ιδιοκτησία.
Κόστος αντικατάστασης ιδιοκτησίας
Το κόστος αντικατάστασης ιδιοκτησίας είναι κοινό και για τις δύο ασφαλιστικές εταιρείες και για σκοπούς διαγραφής φόρων. Το κόστος αντικατάστασης είναι συχνά παρόμοιο με μια ανταγωνιστική ανάλυση της αγοράς, δεδομένου ότι μπορεί να περιλαμβάνει την εξέταση των τιμών πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων. Για παράδειγμα, εάν καταρρεύσετε το αυτοκίνητό σας, η ασφαλιστική εταιρεία θα χρειαστεί μόνο να σας δώσει την δίκαιη αγοραία αξία του αυτοκινήτου για να την αντικαταστήσει με ένα αυτοκίνητο σε παρόμοια κατάσταση.
Όταν ένα στοιχείο, όπως ένα σπίτι, πρέπει να ξαναχτιστεί, το κόστος αντικατάστασης πρέπει να λάβει υπόψη αυτά τα κόστη. Για παράδειγμα, εάν το σπίτι σας καταστράφηκε σε ανεμοστρόβιλο και χρειάστηκε να ξαναχτιστεί, μπορεί να σας κοστίσει $ 250.000 μόλις πέρυσι, αλλά η ανοικοδόμηση του ίδιου σπιτιού με νέα υλικά θα μπορούσε να κοστίσει 300.000 δολάρια.
Η τιμή πώλησης
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η τιμή πώλησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της δίκαιης αγοραίας αξίας ενός ακινήτου. Αυτό ισχύει γενικά μόνο εάν η πώληση ήταν πρόσφατη και αν ήταν σε ανοικτή αγορά χωρίς εξωτερικές πιέσεις. Εάν ένα σπίτι αγοράστηκε μόλις πέρυσι σε τιμή που θεωρήθηκε δίκαιη τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή, για παράδειγμα, αυτό θα μπορούσε να θεωρηθεί ως η δίκαιη αγοραία αξία για φορολογικούς σκοπούς. Μετά από περίπου τρία έως τέσσερα χρόνια όμως, αυτή η τιμή πιθανόν να μην αντικατοπτρίζει την τρέχουσα αγορά και πρέπει να γίνει μια αξιολόγηση πριν προσδιοριστεί η αξία του φόρου ακίνητης περιουσίας.
Εκτιμήσεις τρίτων μερών
Εάν έχετε δει ποτέ σπίτια σε έναν ιστότοπο όπως ο Zillow, ίσως έχετε παρατηρήσει ότι ακόμα και τα σπίτια που δεν πωλούνται έχουν τιμές που αναφέρονται σε αυτά (στην περίπτωση της Zillow, αυτές αποκαλούνται "Zestimates"). Αυτές οι αποτιμήσεις ακινήτων υπολογίζονται χρησιμοποιώντας παράγοντες όπως οι πρόσφατες τοπικές πωλήσεις και τα δημόσια φορολογικά αρχεία. Κάθε ιστότοπος έχει μια μοναδική ιδιόκτητη φόρμουλα, και γι 'αυτό οι τιμές μπορεί να διαφέρουν πολύ από το site σε site.
Μια εταιρεία που ονομάζεται HouseCanary ισχυρίζεται ότι έχει τις πιο ακριβείς εκτιμήσεις ακινήτων στο διαδίκτυο που ενσωματώνουν όλα τα διαθέσιμα δεδομένα της αγοράς στα αναλυτικά στοιχεία της. Σύμφωνα με τον ιστότοπο, το ποσοστό σφάλματός τους από την πραγματική δίκαιη αγοραία αξία δεν πρέπει να υπερβαίνει το 3,6%, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιστότοπος θα μπορούσε ενδεχομένως να έχει τις πιο ακριβείς δίκαιες εκτιμήσεις για το σπίτι της αγοράς που διατίθενται στο διαδίκτυο.
