Το Πρόγραμμα Αντιστροφής Στεγαστικού Προγράμματος είναι ένα πρόγραμμα στεγαστικών δανείων που έχει εγκριθεί από την Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης (FHA) και επιτρέπει σε ηλικιωμένους, ηλικίας 62 ετών και άνω, να πάρουν μέρος των δεδουλευμένων ιδίων κεφαλαίων σε ένα σπίτι. Τα κεφάλαια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για σχεδόν οποιοδήποτε σκοπό, όπως συμπληρωματικό εισόδημα, βελτιώσεις στο σπίτι, διακοπές ονείρου ή ιατρικά έξοδα. Σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, ο δανειολήπτης δεν υποχρεούται να πραγματοποιεί αποπληρωμές σε αντίστροφη υποθήκη, εφόσον ο οφειλέτης χρησιμοποιεί το σπίτι ως κύρια κατοικία. Η επιστροφή της αντίστροφης υποθήκης γίνεται όταν το σπίτι πωλείται.
Απαιτήσεις εκτίμησης για αντίστροφη υποθήκη
Μια από τις πιο συχνές ερωτήσεις είναι πώς η αξία της ιδιοκτησίας καθορίζεται για μια αντίστροφη υποθήκη Στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει μεγάλο μυστήριο για τον προσδιορισμό της αξίας μιας αντίστροφης υποθήκης. Αυτό γίνεται με τον ίδιο τρόπο όπως ένα τακτικό "συμβατικό" στεγαστικό δάνειο στο σπίτι.
FHA Appraiser
Η προειδοποίηση είναι ότι επειδή η συντριπτική πλειοψηφία των αντίστροφων υποθηκών είναι FHA ασφαλισμένη, η εργασία αξιολόγησης πρέπει να γίνει από έναν εγκεκριμένο εκτιμητή FHA. Επειδή το σπίτι αποτελεί τη "μόνη εξασφάλιση" που χρησιμοποιείται για την εξασφάλιση της αντίστροφης υποθήκης, είναι κρίσιμο ότι η εκτίμηση είναι ακριβής και αντανακλά την πραγματική αξία του σπιτιού. Επιπλέον, επειδή η αντίστροφη υποθήκη είναι ασφαλισμένη FHA, το ακίνητο πρέπει να πληρούν τα πρότυπα ιδιοκτησίας FHA.
Τι είναι συγκρίσιμο;
Ο εγκεκριμένος εκτιμητής του FHA θα κάνει μια "συγκρίσιμη". Δηλαδή, ο εκτιμητής θα συγκρίνει την αξία του εκτιμώμενου ακινήτου με τις ιδιότητες (συγκρίσιμες) που έχουν πρόσφατα πωληθεί στην περιοχή. "Πωλείται στην περιοχή" είναι μια μάλλον χάνεται έννοια που εξαρτάται από την πυκνότητα του πληθυσμού. Οι εκτιμητές που κάνουν μια εκτίμηση σε ένα τυπικό προαστιακό σπίτι με μια τυπική πληθυσμιακή πυκνότητα πληθυσμού θα αναζητήσουν «συγκρίσιμα» σε ακτίνα 1,5 έως 3 μιλίων από το σπίτι του υποκειμένου.
Το FHA εφαρμόζει πολύ αυστηρές οδηγίες για να ακολουθήσει ο εκτιμητής στην εκτίμηση. Το σπίτι πρέπει να είναι παρόμοιο με συγκρίσιμα "πωλούνται" ακίνητα στην περιοχή όσον αφορά το στυλ και τις ανέσεις.
Τι είναι η πρόσφατη πώληση;
Το συγκρίσιμο σπίτι που πωλείται πρέπει να είναι μια πρόσφατη πώληση. Και πάλι, αυτό είναι ένα άλλο χάσει έννοια. Η ευρωστία των πωλήσεων κατοικιών τείνει να ποικίλλει ανάλογα με την κατάσταση της οικονομίας. Όταν η οικονομία είναι υποτονική, οι πωλήσεις κατοικιών τείνουν να είναι υποτονικές.
Συνήθως, μια συγκρίσιμη κατοικία που πωλείται στην περιοχή, δηλαδή πριν από ενάμιση χρόνο, δεν θα ήταν ένα ιδανικό σπίτι πάνω στο οποίο θα μπορούσε να γίνει κάτι παρόμοιο. Ωστόσο, σε μια υποτονική οικονομία, όπου οι πωλήσεις κατοικιών είναι υποτονικές, το σπίτι αυτό μπορεί να είναι "το μόνο παιχνίδι στην πόλη". Στο τέλος της ημέρας η απόφαση για το τι συνιστά πρόσφατη πώληση είναι μια κρίση εκ μέρους του εκτιμητή και του χρηματοδότηση της εταιρείας.
Συνάντηση με τις οδηγίες του FHA
Πολλοί ηλικιωμένοι βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα δίλημμα Catch-22 επειδή το ακίνητο πρέπει να πληρεί τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας της FHA για να αποκτήσει αντίστροφη υποθήκη. Πολλά παλαιότερα σπίτια μπορεί να χρειαστούν επισκευές για να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις αντιστροφής των στεγαστικών δανείων της FHA, όπως είναι τα στεγαστικά, τα ηλεκτρικά, τα υδραυλικά ή τα μολύβδου, πέρα από την ικανότητα του δανειολήπτη να διορθώσει με διαθέσιμα κεφάλαια εκτός τσέπης.
Τα καλά νέα είναι ότι η FHA αναγνωρίζει τις δυνατότητες για αυτά τα είδη προβλημάτων και έχει κάνει διατάξεις που θα επιτρέψουν την πραγματοποίηση επισκευών από τα έσοδα του διακανονισμού, συνήθως εντός έξι μηνών μετά τη χρηματοδότηση. Όλες οι απαιτούμενες επισκευές για την ικανοποίηση των απαιτήσεων του FHA σημειώνονται από τον εκτιμητή στην έκθεση αξιολόγησης. Στη συνέχεια, οι εκτιμήσεις αποκτώνται από «αξιόπιστους» εργολάβους για την πραγματοποίηση των επισκευών. Τέλος, τα απαιτούμενα κεφάλαια κρατούνται σε μεσεγγύηση που θα ληφθούν υπόψη καθώς πραγματοποιούνται οι επισκευές.
