Το ποσοστό ΚΓΠ αντιπροσωπεύει το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Είναι μια μέτρηση που περιγράφει το ποσοστό απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το ύψος του ενοικίου που αναμένετε να πάρετε. Οι επενδυτές χρησιμοποιούν το ποσοστό της ΚΓΠ όταν λαμβάνουν απόφαση αγοράς, καθώς τους βοηθά να καθορίσουν ποια επενδυτικά ακίνητα θα δώσουν την καλύτερη απόδοση στα χρήματά τους.
Συμβουλές
-
Το ποσοστό της ΚΓΠ δείχνει το πιθανό ποσοστό απόδοσης της επένδυσης σε ακίνητα. Εάν επρόκειτο να αγοράσετε ένα ακίνητο για μετρητά, το ποσοστό της ΚΓΠ θα αντιπροσωπεύει την ετήσια απόδοση που θα λάβατε για τα χρήματά σας.
Ορισμός ποσοστού CAP
Το ποσοστό της ΚΓΠ είναι ο λόγος του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος που προέρχεται από ένα ακίνητο στην αξία ενεργητικού του ακινήτου. Με απλά λόγια, είναι καθαρό ενοίκιο διαιρούμενο με την τιμή πώλησης. Το προκύπτον ποσοστό αντιπροσωπεύει το ποσοστό απόδοσης που θα λάβατε από μια επένδυση σε ακίνητα σε μετρητά. Οι επενδυτές χρησιμοποιούν το ποσοστό της ΚΓΠ για να μεγεθύνουν γρήγορα μια πιθανή επένδυση σε σχέση με άλλες επενδύσεις. Δεδομένου ότι ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία είναι το εισόδημα από ενοίκια, τα ποσοστά της ΚΓΠ προβάλλονται συνήθως βάσει της εκτίμησης πιθανών ενοικίων.
Υπολογισμός ενός ποσοστού CAP
Για να υπολογίσετε ένα ποσοστό ΚΓΠ, ας δούμε ένα ακίνητο που βρίσκεται στην αγορά για $ 400.000. Φανταστείτε ότι το ακίνητο θα νοικιάσει για $ 25.000 ετησίως, και θα υπάρξουν 5.000 δολάρια δαπανών, όπως επισκευές, μάρκετινγκ και ασφαλιστικές δαπάνες. το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι $ 25.000 μείον $ 5.000 ή $ 20.000. Το ποσοστό της ΚΓΠ είναι 20.000 δολάρια διαιρούμενο με 400.000 δολάρια ή 5%. Στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, είναι συνηθισμένο να πούμε ότι αυτό το ακίνητο πωλείται με ποσοστό 5% της ΚΓΠ, πράγμα που σημαίνει ότι η επένδυση μετρητών αξίας 400.000 δολαρίων αναμένεται να κερδίσει ετήσια απόδοση 5%.
Ο συντελεστής CAP συγκρίνει τον κίνδυνο
Τα ποσοστά της ΚΓΠ είναι ένας εύκολος τρόπος για τον προσδιορισμό του κινδύνου που σχετίζεται με μια επένδυση σε ακίνητα σε σχέση με μια «ασφαλή» επένδυση όπως τα κρατικά ομόλογα. Ας υποθέσουμε, για παράδειγμα, ότι τοποθετήσατε τα μετρητά σας αξίας 400.000 δολαρίων σε χαρτονομίσματα 10ετούς διάρκειας - θεωρούμενα ως μια πολύ χαμηλού κινδύνου επένδυση - με απόδοση περίπου 2,5% ετησίως. Τώρα συγκρίνετε απόδοση 5% για την εμπορική ιδιοκτησία έναντι 2,5% για τα κρατικά ομόλογα. Η πρόσθετη απόδοση 2,5% αντικατοπτρίζει τον πρόσθετο κίνδυνο που αναλαμβάνετε πέρα από τα χωρίς κινδύνους ταμειακές ροές, όπως η λήξη της μίσθωσης, οι διακυμάνσεις της αξίας των ακινήτων και εάν οι μισθωτές θα πληρώσουν εγκαίρως.
Καλή έναντι κακό ποσοστό CAP
Τα ποσοστά της ΚΓΠ αντιστοιχούν στο επίπεδο κινδύνου μιας συναλλαγής, οπότε εάν ένα ποσοστό ΚΓΠ είναι καλό ή κακό εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο αποφεύγετε τον κίνδυνο. Στο παραπάνω παράδειγμα, θα μπορούσατε να διπλασιάσετε το ποσοστό της ΚΓΠ στο 10% αγοράζοντας ένα κτίριο μειωμένης τιμής έξω από την κεντρική επιχειρηματική περιοχή για μόλις $ 200.000, αν υποθέσουμε ότι εξακολουθεί να μισθώνει στα $ 20.000 ετησίως. Τώρα, παίρνετε τον κίνδυνο ότι υπάρχει ζήτηση ενοικιαστή για αυτήν την τοποθεσία, και ότι η ζήτηση θα παραμείνει ισχυρή σε μακροπρόθεσμη βάση. Ως επενδυτής, δεν θέλετε ένα ποσοστό ΚΓΠ χαμηλότερο από τις ασφαλείς αποδόσεις των ομολόγων. Πέρα από αυτό, η πρόκληση είναι να υπολογίσουμε το σωστό ποσοστό της ΚΓΠ με βάση την επικινδυνότητα της συμφωνίας.
