Οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων και ιδιοκτητών που επιθυμούν να αναπτύξουν ένα κομμάτι γης κατασκευάζοντας ένα κτίριο, αναπαριστώντας μια περιοχή ή υποδιαιρώντας ένα αγροτεμάχιο, πρέπει να υποβάλουν αίτηση για άδεια από την τοπική κυβέρνηση για να το πράξουν. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού και επιχειρήσεις μπορεί να χρειάζονται μόνο μία άδεια αν η προτεινόμενη χρήση γης για την περιουσία τους είναι σύμφωνη με τους ισχύοντες τοπικούς νόμους περί ζωνών. Η κατανόηση κάποιων από τις διαφορές μεταξύ αδειών οικοδόμησης και αδειών χωροταξίας βοηθάει να ρίξει φως σε αυτές τις ευθύνες.
Βασικά στοιχεία της ζώνης
Η τοποθέτηση ζωνών είναι ένας τύπος τοπικού νόμου για τη χρήση γης που έχει σχεδιαστεί για να «προστατεύσει τη δημόσια υγεία, την ασφάλεια και την ευημερία ρυθμίζοντας τη χρήση της γης και τον έλεγχο του τύπου, του μεγέθους και του ύψους των κτιρίων», σύμφωνα με την Επιτροπή Κώδικας της Φιλαδέλφειας. Ιστορικά, οι νόμοι περί χωροταξίας περιόρισαν τους τύπους αστικής ανάπτυξης που θα μπορούσαν να επιτραπούν για την κατασκευή σε καθορισμένες περιοχές της δικαιοδοσίας της τοπικής κυβέρνησης που ονομάζονται περιοχές ή περιοχές. Αυτοί οι νόμοι εξελίχθηκαν με την πάροδο του χρόνου για να φιλοξενήσουν ευρύτερους στόχους, όπως την ανάπτυξη με πεζοδρόμια ή την ιστορική διατήρηση.
Εντολή χωρισμού
Μια άδεια χωροταξίας χρησιμοποιείται συνήθως για να διασφαλιστεί ότι η χρήση της γης της προγραμματισμένης ανάπτυξης είναι σύμφωνη με τους τοπικούς νόμους περί ζωνών. Οι προγραμματιστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποβάλλουν αίτηση για άδεια χωροταξίας με το τοπικό τμήμα σχεδιασμού, το οποίο εξετάζει την προτεινόμενη χρήση γης και το ελέγχει έναντι του πίνακα διαχωρισμού. Στην Πόλη του Πόρτλαντ, στο Όρεγκον, για παράδειγμα, οι άδειες χωροταξίας εκδίδονται συνήθως για μικρές βελτιώσεις που δεν απαιτούν οικοδομικές άδειες.
Άδεια οικοδόμησης
Η άδεια οικοδομής εκδίδεται επίσης από το τοπικό τμήμα σχεδιασμού, αλλά εξασφαλίζει ότι η προγραμματισμένη ανάπτυξη είναι σύμφωνη με τις απαιτήσεις ασφαλείας του τοπικού κτιρίου. Οι οικοδομικοί κώδικες απαιτούν η κατασκευή να είναι δομικά καλή, σωστά κατασκευασμένη και ασφαλής για κατοχή. Οι κτιριακοί κώδικες ενδέχεται επίσης να απαιτούν ειδικές εγκαταστάσεις που σχετίζονται με διαδικασίες πυρασφάλειας και εκκένωσης. Οι άδειες οικοδόμησης απαιτούν έλεγχο ασφαλείας τόσο των κατασκευαστικών σχεδίων όσο και του τελικού κτιρίου από έναν υπάλληλο των κτιρίων.
Βασικές διαφορές
Στις περισσότερες πόλεις, η διαδικασία αίτησης άδειας οικοδόμησης και διαχώρισης είναι ταυτόχρονη. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το τμήμα σχεδιασμού θα επαληθεύσει την προγραμματισμένη χρήση της γης ως συνεπής με τον πίνακα ζωνών πριν εκδώσει μια οικοδομική άδεια. Η συγκεκριμένη διαδικασία ποικίλλει ανάλογα με την πόλη. Στην πόλη του Μπέρκλεϋ, για παράδειγμα, οι κατασκευαστές μεγάλων αναπτυξιακών έργων πρέπει να υποβάλουν αίτηση για άδεια χωροταξικού σχεδιασμού πριν να υποβάλουν αιτήσεις για οικοδομική άδεια. Σε αυτή την περίπτωση, η άδεια χωρισμού επιβάλλει μόνο τους κανονισμούς του τοπικού κώδικα χωροταξικού σχεδιασμού ενώ η οικοδομική άδεια επιβάλλει πρότυπα κατασκευής. Στο Πόρτλαντ του Όρεγκον, ως άλλο παράδειγμα, η άδεια οικοδόμησης περιλαμβάνει αυτόματα την άδεια χωροταξίας, οπότε οι προγραμματιστές δεν υποχρεούνται να υποβάλλουν αίτηση και για τις δύο άδειες.
